STEUERLICHE WERTERMITTLUNG BEI IMMOBILIEN

Steuerliche Bewertung von Immobilien

Bei zahlreichen steuerlichen Anlässen ist der Wert einer Immobilie die entscheidende Größe für die Steuerlast.

Das Finanzamt setzt den steuerlichen Wert einer Immobilie häufig nach einem vereinfachten, typisierten Verfahren an – und dieser ermittelte Wert liegt in der Praxis oft über dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie.
Mit einer fundierten steuerlichen Immobilienbewertung weisen wir gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nach und senken so die steuerliche Bemessungsgrundlage – für Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer, Grundsteuer und weitere steuerliche Anlässe.

Wir erstellen diese Gutachten zur steuerlichen Immobilienbewertung und Wertermittlung bei Immobilien als RICS-zertifizierter, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, bundesweit für Privatpersonen, Unternehmen, Banken, Gerichte und Finanzämter.

Gründe für die steuerliche Wertermittlung von Immobilien

Die steuerliche Wertermittlung von Immobilien ist in vielen Situationen erforderlich. Ob Schenkung, Erbschaft, Unternehmensübertragung oder andere steuerliche Anlässe – eine fundierte Immobilienbewertung schafft die Grundlage für eine korrekte Besteuerung und hilft, steuerliche Risiken zu vermeiden.

• Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer – Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt
• Grundsteuer – Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts zur Reduzierung der laufenden Steuerlast
• Überführung von Immobilien aus dem Betriebsvermögen ins Privatvermögen
• Überführung von Immobilien aus dem Privatvermögen ins Betriebsvermögen
• Unternehmensumwandlung und Firmenübertragung
• Kaufpreisaufteilung zwischen Bodenwert und Gebäudewert
• Restnutzungsdauer – Restnutzungsdauergutachten als Grundlage für die Abschreibung
• Markt- und Standortanalyse
• Energetische Vorprüfung

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie?

Das Finanzamt ermittelt den steuerlichen Wert von Immobilien nach einem vereinfachten, stark typisierten Standardverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG) – je nach Immobilienart mit dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, gestützt auf Bodenrichtwerte, pauschale Baukosten und statistische Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse.

Individuelle wertmindernde Eigenschaften des Grundstücks oder Gebäudes – etwa Bauschäden, ungünstiger Zuschnitt, Lärmbelastung, Rechte Dritter oder ein schlechter Erhaltungszustand – bleiben dabei häufig unberücksichtigt oder nur grob abgebildet.

Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, vermietete Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke werden dabei mehr oder minder einheitlich nach Objektart bewertet, ohne die Besonderheiten der einzelnen Immobilie vollständig zu erfassen.

Das Bewertungsgesetz erlaubt es jedoch ausdrücklich, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (§ 198 BewG) – über ein qualifiziertes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder RICS-zertifizierten Sachverständigen. Der so ermittelte Wert tritt an die Stelle der pauschalen Schätzung des Finanzamts.

Ob sich der Aufwand für ein Gutachten lohnt, hängt vom Einzelfall ab

Je größer die Abweichung zwischen dem typisiert ermittelten Wert des Finanzamts und dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie, desto deutlicher wirkt sich der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts auf die Steuerlast aus. Insbesondere bei Immobilien mit baulichen Mängeln, ungewöhnlichem Zuschnitt oder eingeschränkter Nutzbarkeit weicht die pauschale Bewertung häufig spürbar vom erzielbaren Verkaufspreis ähnlicher Immobilien ab.

Bewertungsverfahren im Überblick

Für die sachverständige Wertermittlung stehen je nach Immobilienart unterschiedliche Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zur Verfügung:

• Vergleichswertverfahren – für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, gestützt auf tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Immobilien
• Ertragswertverfahren – für vermietete Wohn- und Geschäftsgrundstücke, bei denen die erzielbaren Erträge den Wert bestimmen
• Sachwertverfahren – vor allem für selbstgenutzte Immobilien ohne ausreichende Vergleichswerte, auf Basis von Boden- und Gebäudesachwert

Ein sachverständiges Gutachten wählt das für die jeweilige Immobilie passende Verfahren und berücksichtigt dabei alle wertrelevanten Eigenschaften – etwas, das die typisierte Bewertung des Finanzamts systembedingt nicht leisten kann.

Welches Verfahren im Einzelfall zum tragfähigsten Ergebnis führt, richtet sich nach Art, Nutzung und Datenlage der Immobilie.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen steht in der Regel das Vergleichswertverfahren im Vordergrund, sofern ausreichend Vergleichsdaten der Gutachterausschüsse vorliegen.

Bei vermieteten Objekten wie Mietwohngrundstücken oder Geschäftsgrundstücken, die mit dem Ertragswertverfahren bewertet werden, rückt die nachhaltig erzielbare Miete als wertbestimmender Faktor in den Mittelpunkt.

Das Sachwertverfahren kommt vor allem dann zur Anwendung, wenn weder Vergleichspreise noch marktübliche Erträge in ausreichendem Umfang vorliegen, etwa bei individuell errichteten Gebäuden.

Einzel- und Portfoliobewertungen

Einzel- und Portfoliobewertungen für Einlagen und Entnahmen aus dem Betriebsvermögen erfordern eine fundierte steuerliche Wertermittlung. Ein rechtssicheres Immobiliengutachten schafft die notwendige Grundlage für die Dokumentation gegenüber dem Finanzamt und hilft, steuerliche Risiken sowie mögliche Nachforderungen zu vermeiden.

Betriebsvermögen und Privatvermögen: Wert bei Überführung und Umwandlung

Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt oder umgekehrt, ist der gemeine Wert der Immobilie zum Überführungsstichtag für die steuerliche Behandlung maßgeblich. Gleiches gilt bei der Umwandlung oder Übertragung von Unternehmen, wenn Immobilien Teil des Betriebsvermögens sind.

Eine sachverständige Wertermittlung liefert hierfür die belastbare Grundlage. Für die bilanzielle Bewertung von Immobilien zum Bilanzstichtag sowie für die steuerliche Wertermittlung im Rahmen einer Unternehmensumwandlung nach dem Umwandlungssteuergesetz erstellen wir gesonderte Gutachten mit eigenem fachlichen Schwerpunkt.

Steuerliche Gutachten

Sie bieten unverzichtbare Unterstützung bei der Erstellung von Jahresabschlüssen und Bilanzen sowie bei der präzisen Kaufpreisaufteilung zwischen Boden- und Gebäudewerten. Sie gewährleisten rechtssichere Bewertungen und schaffen Klarheit in steuerlichen sowie finanziellen Fragestellungen. Damit sind sie ein wichtiger Baustein für fundierte Entscheidungen und wirtschaftliche Stabilität.

Grundsteuer Gutachten: den Wert des Grundstücks prüfen lassen

Grundsteuer-Gutachten dienen dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts und helfen Eigentümern, ihre Steuerlast zu reduzieren. Durch fundierte Wertermittlungen wird eine rechtssichere Basis für die Korrektur der Steuerbemessung geschaffen. Dies schützt vor überhöhten Forderungen und schafft finanzielle Entlastung.

Auch für die Berechnung der Grundsteuer setzt das Finanzamt einen typisierten Grundsteuerwert an, der sich unter anderem an Bodenrichtwerten der zuständigen Gutachterausschüsse orientiert.
Erscheint dieser Wert zu hoch, kann ein Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert des Grundstücks belegen. Weist das Gutachten nach, dass der tatsächliche Wert der Immobilie unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert liegt, lässt sich die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer und damit die laufende Steuerlast reduzieren.

Das ist besonders dann relevant, wenn die typisierte Bewertung die konkrete Lage, den Zustand oder die Nutzung des Grundstücks nicht zutreffend abbildet – etwa bei vermieteten Immobilien, Geschäftsgrundstücken oder Grundstücken mit ungewöhnlichem Zuschnitt.

Restnutzungsdauergutachten

Restnutzungsdauergutachten sind entscheidend für die Bewertung vermieteter Immobilien, da sie die verbleibende wirtschaftliche Nutzungszeit präzise bestimmen.

Ein Gutachten kann eine kürzere Restnutzungsdauer belegen und damit höhere jährliche Abschreibungen ermöglichen. Zudem unterstützt ein Gutachten die Kaufpreisaufteilung zwischen Bodenwert und Gebäudewert – Grundlage für die steuerlich abzugsfähige Gebäudeabschreibung, da nur der Gebäudewert abgeschrieben werden kann.

Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer:
niedrigeren Wert nachweisen

Bei der Übertragung einer Immobilie durch Erbschaft und Schenkung bemisst das Finanzamt die Erbschaftsteuer beziehungsweise Schenkungsteuer nach dem gemeinen Wert der Immobilie.

Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger als die pauschale Schätzung des Finanzamts, zahlen Erben oder Beschenkte ohne eigenes Gutachten zu viel.

Ein Verkehrswertgutachten weist den niedrigeren Verkehrswert nach und kann die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer spürbar senken – für geerbte Einfamilienhäuser ebenso wie für Eigentumswohnungen, vermietete Mietwohngrundstücke oder Geschäftsgrundstücke. Gerade wenn ein Grundstück oder Gebäude wertmindernde Eigenschaften aufweist, lohnt sich der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt – unabhängig davon, ob eine Erbschaft oder Schenkung vorliegt.

Auch bei mehreren Erben, bei denen eine Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung aufgeteilt werden muss, schafft ein unabhängiges Gutachten eine belastbare Wertgrundlage. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt dabei stets der gemeine Wert zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer als Bemessungsgrundlage.

Ablauf der steuerlichen Wertermittlung

Nach Ihrer Anfrage klären wir zunächst den steuerlichen Zweck und den maßgeblichen Bewertungsstichtag. Anschließend sichten wir die verfügbaren Unterlagen zur Immobilie – etwa Grundbuchauszug, Grundriss, Baujahr, Baugenehmigung bzw. Einsicht in die Jeweilige behördliche Bauakte – und führen eine Besichtigung der Immobilie vor Ort durch.

Auf dieser Basis ermitteln wir den Verkehrswert mit dem passenden Verfahren und erstellen ein nachvollziehbares, methodisch sauber dokumentiertes Gutachten, das Sie als Nachweis beim Finanzamt einreichen können.

Die Kosten richten sich nach Aufwand und Art der Immobilie; wir nennen Ihnen dazu ein transparentes Festpreisangebot auf Anfrage.

Ihr Sachverständiger für steuerliche Gutachten

Dipl.-Ök. Felix Tebinka MRICS bewertet Immobilien und erstellt steuerliche Wertgutachten als HypZert F-zertifizierter, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, bundesweit mit Standorten in Brandenburg (Luckau) und Sachsen (Bannewitz, Leipzig).

Auftraggeber sind Privatpersonen, Unternehmen, Banken, Gerichte und Finanzämter, die eine unabhängige Einschätzung zu steuerlichen Aspekten der Immobilienbewertung benötigen.

Für die bilanzielle Bewertung zum Bilanzstichtag und für Gutachten im Rahmen einer Unternehmensumwandlung erstellen wir gesonderte Gutachten mit eigenem fachlichen Schwerpunkt.