Beleihungswert ist ausschlaggebend für die Höhe Ihres Darlehns
Beleihungswertgutachten für Ihre alte oder neue Immobilie
Beleihungswert ermitteln als Basis für die Höhe des Darlehns
Das Beleihungswertgutachten ist die Basis für die Höhe Ihres Darlehens: Es weist den Beleihungswert einer Immobilie aus – also den Wert, den die Bank bei einem späteren Verkauf oder einer Versteigerung aufgrund von Zahlungsproblemen des Kreditschuldners dauerhaft und nachhaltig erzielen würde.
Anders als das Verkehrswertgutachten betrachtet es nicht einen Stichtag, sondern die gesamte Darlehensdauer.
Beleihungswert als Basis für die Höhe Ihrer Finanzierung
Der Beleihungswert gibt an, welchen Wert die Bank durch Verkauf oder Versteigerung der Immobilie mindestens erhalten würde. Kreditinstitute vergeben ein Darlehen typischerweise in Höhe von 60–80 % dieses Werts; die Differenz zu den Gesamtkosten ist durch Eigenkapital zu decken.
Ein fundierte Beleihungswertberechnung schafft damit Klarheit über den finanzierbaren Rahmen. Gerade bei größeren Finanzierungsvorhaben kann ein unabhängiges Beleihungswertgutachten die Verhandlungsposition gegenüber der Bank stärken – und Überraschungen beim Eigenkapitalbedarf vermeiden.
Wie der Beleihungswert der Immobilie für die Bank ermittelt wird
Die Beleihungswertermittlung folgt einer vorsichtigen, langfristigen Betrachtung: Spekulative und nur vorübergehende Wertbestandteile bleiben außen vor, damit der Wert über die gesamte Laufzeit nachhaltig Bestand hat. Rechtlicher Rahmen sind das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). So erhält das Kreditinstitut eine belastbare, nachhaltige Sicherheit.
In die Ermittlung fließen unter anderem ein:
- Lage
- Zustand,
- Nutzungsart und
- ggfs. nachhaltig erzielbare Erträge der Immobilie – bewertet nach anerkannten Verfahren wie dem Ertragswert- oder Sachwert- bzw. Vergleichswertverfahren.
Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf – was bedeutet das?
Wer eine Immobilie finanziert, begegnet zwei Begriffen, die maßgeblich bestimmen, wie viel Kredit eine Bank gewährt: Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf.
Die Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze ist der maximale Kreditbetrag, den eine Bank auf Basis des Beleihungswerts einer Immobilie vergeben darf. Sie beträgt in Deutschland typischerweise 60 % des Beleihungswerts – bei Pfandbriefbanken ist dieser Wert gesetzlich verankert. Manche Kreditinstitute gehen in der Praxis bis zu 80 Prozent des Beleihungswerts.
Beispiel: Beträgt der Beleihungswert einer Immobilie 400.000 Euro, liegt die Beleihungsgrenze bei 240.000 Euro (60 %) bis 320.000 Euro (80 %).
Der Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen dem tatsächlich aufgenommenen Darlehen und dem Beleihungswert der Immobilie – ausgedrückt in Prozent. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank und desto besser in der Regel die Konditionen für den Kreditnehmer.
Beispiel: Darlehen 280.000 Euro, Beleihungswert 400.000 Euro → Beleihungsauslauf 70 %.
Warum ist das für die Finanzierung wichtig?
Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf bestimmen direkt, wie viel Eigenkapital Sie einbringen müssen und welchen Zinssatz die Bank anbietet. Ein fundiertes Beleihungswertgutachten schafft hier Klarheit – und kann die Verhandlungsposition gegenüber der Bank verbessern.
Beleihungswertgutachten und Verkehrswertgutachten – wo liegt der Unterschied?
Das Verkehrswertgutachten stellt den Marktwert zu einem bestimmten Stichtag fest. Das Beleihungswertgutachten dagegen ermittelt einen nachhaltig erzielbaren Wert über die Darlehensdauer und liegt deshalb in der Regel unter dem Verkehrswert.
Beide Gutachten verfolgen unterschiedliche Zwecke – das eine den aktuellen Marktwert, das andere die langfristige Kreditsicherheit.
In manchen Fällen – etwa bei komplexen Objekten oder strittigen Finanzierungen – ist es sinnvoll, beide Gutachten parallel zu beauftragen, um ein vollständiges Bild zu erhalten.
Beleihung ist auch für vorhandene Immobilien möglich
Nicht nur beim Kauf, auch bei bereits vorhandenen Immobilien lässt sich über ein Beleihungswertgutachten der Beleihungswert ermitteln – etwa, um Eigenkapital für eine weitere Finanzierung zu mobilisieren. Dies ist besonders relevant bei Anschlussfinanzierungen, der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen oder der Erschließung von Liquidität aus bestehendem Immobilienvermögen.
Ihr HypZert (F)-zertifizierter Sachverständiger für Beleihungswertgutachten bei der Immobilienbewertung
Ich – Dipl.-Ök. Felix Tebinka MRICS – erstelle als HypZert (F) zertifizierter Sachverständiger, bundesweit für Banken, Kreditinstitute und private Kreditnehmer Beleihungswertgutachten gemäß §16 (PfandBG – Pfandbriefgesetz). Diese Gutachten haben auch Bestand vor Gericht oder dienen für steuerliche Zwecke.
Als unabhängiger Sachverständiger arbeite ich ausschließlich im Interesse einer objektiven, nachvollziehbaren Bewertung – ohne Bindung an Banken oder Kreditinstitute.
Zwecke
für Beleihungswertgutachten
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DIPL.-ÖK. FELIX TEBINKA MRICS
Was können wir für Sie tun?
Häufig gestellt Fragen (FAQ)
Wertmindernde Rechte sind Belastungen wie Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht oder Erbbaurecht, die die Nutzbarkeit eines Grundstücks einschränken und dadurch den Verkehrswert senken. Entscheidend ist die Blickrichtung: Dieselbe Eintragung wirkt auf zwei Grundstücke entgegengesetzt. Ein Wegerecht über das Nachbargrundstück kann den Wert Ihrer Immobilie sogar steigern, weil sie dadurch rechtssicher erreichbar ist – für den Nachbarn, der die Zufahrt dulden muss, ist dieselbe Eintragung eine Belastung. Wie stark sie wirkt, hängt von Art, Umfang und Dauer ab.
Ein Käufer erwirbt die Immobilie mitsamt ihren Belastungen – eingetragene Rechte bleiben beim Eigentümerwechsel bestehen. Wer ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht kauft, kann es nicht selbst beziehen; wer ein Grundstück mit Wegerecht übernimmt, muss den fremden Verkehr weiter dulden. Dieser Nachteil wirkt sich im Preis aus. Im Gutachten wird er nicht geschätzt, sondern als Kapitalwert der Belastung berechnet und vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen.
Die meisten Lasten stehen in Abteilung II des Grundbuchs.
- Wege- und Leitungsrechte,
- Nießbrauch,
- Wohnrecht,
- Reallasten und
- Vorkaufsrechte.
Abteilung III enthält dagegen nur die Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden.
Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde, Denkmalschutz in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes. Für eine vollständige Bewertung müssen alle Verzeichnisse geprüft werden – ein Grundbuchauszug allein genügt nicht.
Ja – alle vier mindern in der Regel den Wert des belasteten Grundstücks, allerdings unterschiedlich stark.
Ausschlaggebend ist, wie viel Nutzung sie entziehen und für wie lange.
Der Nießbrauch wirkt am weitreichendsten, da er die vollständige Nutzung samt Erträgen überträgt; das Wohnungsrecht beschränkt sich auf das Bewohnen. Eine Reallast verpflichtet zu wiederkehrenden Leistungen, das Erbbaurecht trennt Grundstück und Gebäude – hier steht dem Nachteil ein Erbbauzins gegenüber. Im Gutachten wird für jedes Recht der Kapitalwert ermittelt und vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen.
Ein eingetragenes Vorkaufsrecht kann den Wert beeinflussen, weil es den Kreis möglicher Käufer und die freie Verfügbarkeit des Grundstücks einschränkt. Die Wirkung fällt aber geringer aus als bei Rechten, die die Nutzung selbst betreffen – bewohnen, vermieten und bebauen bleibt möglich. Hinzu kommt: Gemeinden können ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, das nicht im Grundbuch steht. Wie stark es sich im Einzelfall auswirkt, wird in einem Verkehrswertgutachten konkret ermittelt.