Schiedsgutachten statt teuren Gerichtsstreit
Schiedsgutachten verhindern einen langen und sehr kostspieligen Gerichtsstreit
Immer wieder kommt es vor, dass sich verschiedene Parteien wie z. B. Scheidungspartner oder eine Erbengemeinschaft über den Wert einer Immobilie nicht einig sind. Möchten sie aber eine teure und langwierige Auseinandersetzung vor Gericht vermeiden, können sie uns gemeinsam als neutralen und qualifizierten sachverständigen Schiedsgutachter (§§ 315–319 BGB) beauftragen, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.
Schiedsgutachten vs. Schiedsverfahren
Ein Schiedsgutachten ist die verbindliche Feststellung einer Tatsache – hier des Immobilienwerts – durch einen neutralen Sachverständigen, auf den sich die streitenden Parteien gemeinsam einigen.
Anders als ein Schiedsgericht entscheidet der Schiedsgutachter keinen Rechtsstreit, sondern stellt allein den Wert im Rahmen eines Gutachtens fest. Das Ergebnis ist für beide Parteien bindend (§ 317 BGB) und nur bei offenbarer Unrichtigkeit angreifbar (§ 319 BGB).
Wichtig ist die Abgrenzung zum Schiedsverfahren: Ein Schiedsrichter im Schiedsverfahren entscheidet anstelle eines staatlichen Gerichts einen ganzen Rechtsstreit, ein Schiedsgutachter dagegen klärt nur eine einzelne technische oder wirtschaftliche Sachfrage – beim Immobilienwert also die Bewertung selbst. Beide Parteien tragen das Ergebnis des Schiedsgutachtens gemeinsam und ersparen sich ein Gerichtsverfahren durch die Klärung im Verfahren.
Schiedsgutachten statt teurem Gerichtsstreit
Ein Gerichtsverfahren über den Wert einer Immobilie ist langwierig und kostspielig. Ein Schiedsgutachten verhindert einen langen und sehr teuren Gerichtsstreit und spart Zeit, Geld und Nerven. Die Parteien vereinbaren die Beauftragung eines qualifizierten Sachverständigen in einem Schiedsgutachtervertrag und erkennen dessen Bewertung vorab als verbindlich an – das schafft eine neutrale, von beiden Seiten akzeptierte Grundlage.
Wann ist der Einsatz eines Schiedsgutachters sinnvoll?
Immer dann, wenn zwei Parteien über den Wert einer Immobilie uneinig sind, kann ein neutrales Schiedsgutachten die Meinungsverschiedenheit verbindlich klären, statt einen Rechtsstreit zu riskieren.
- Strittige Erbengemeinschaften und Nachlassauseinandersetzungen
- Scheidung und Zugewinnausgleich
- Festlegung oder Anpassung von Mieten durch eine Vereinbarung zwischen den Parteien.
- Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann durch die Vereinbarung eines Schiedsgutachters erleichtert werden.
Verfahren / Ablauf des Schiedsgutachtens
Die Parteien benennen gemeinsam den Schiedsgutachter und halten dies in einer Schiedsgutachtervereinbarung fest. Anschließend schildern sie den Sachverhalt und reichen die nötigen Unterlagen zur Immobilie ein. Der Sachverständige bewertet neutral und erstellt ein verbindliches Verkehrswertgutachten als Schiedsgutachten, dessen Ergebnis beide Seiten bindet und in einer Einigung festgehalten wird.
Schiedsgutachterklausel: Streit von vornherein vermeiden
Eine Schiedsgutachterklausel ist eine vertragliche Vereinbarung, in der sich zwei Parteien im Voraus darauf einigen, dass im Streit- oder Zweifelsfall ein neutraler Schiedsgutachter eine bestimmte Tatsache verbindlich feststellt – bei Immobilien typischerweise den Verkehrswert oder Mietwert.
Sie wird also schon beim Vertragsschluss aufgenommen, bevor überhaupt ein Konflikt entsteht. Eine solche Klausel ist etwa in Miet-, Pacht- oder Kaufverträgen sinnvoll und sorgt dafür, dass ein Streitfall einvernehmlich und ohne Gericht im Verfahren der Klärung gelöst wird..
Wozu dient die Schiedsgutachterklausel?
Die Klausel legt vorab fest, wie und durch wen ein Wert ermittelt wird, falls sich die Parteien später nicht einigen können. Das erspart im Ernstfall langwierige Verhandlungen oder einen Gerichtsprozess.
Typische Anwendungsfälle einer Schiedsgutachterklausel
- Kauf- und Optionsverträge (z. B. Ankaufsrecht zu einem später zu bestimmenden Wert)
- Gesellschaftsverträge (Abfindung ausscheidender Gesellschafter)
- Miet- und Pachtverträge (Anpassung der Miete)
- Erbverträge und Übergabeverträge (Wertfeststellung für Ausgleichszahlungen)
- Eheverträge (Bewertung von Immobilienvermögen)
Was regelt eine gute Klausel konkret?
- Wer den Gutachter bestimmt (z. B. einvernehmlich oder über einen Verband, falls keine Einigung)
- Welcher Maßstab gilt (z. B. Verkehrswert nach § 194 BauGB)
- Wie verbindlich das Ergebnis ist
- Wer die Kosten trägt (meist hälftig)
Rechtliche Wirkung der Schiedsgutachterklausel
Das Ergebnis eines auf Basis der Klausel erstellten Schiedsgutachtens ist für beide Parteien rechtlich bindend (§§ 317–319 BGB). Es kann nur angefochten werden, wenn es offenbar unrichtig ist – also offensichtliche, grobe Fehler enthält.
Ihr neutraler Schiedsgutachter
Als RICS-zertifizierter Sachverständiger Dipl.-Ök. Felix Tebinka MRICS erstellen wir neutrale, unparteiische Schiedsgutachten für Immobilien – bundesweit. Wir orientieren uns an den Honorarrichtlinien des BVS für die Ermittlung eines Verkehrswertes im Rahmen eines Gutachtens.
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Häufig gestellt Fragen (FAQ)
Wertmindernde Rechte sind Belastungen wie Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht oder Erbbaurecht, die die Nutzbarkeit eines Grundstücks einschränken und dadurch den Verkehrswert senken. Entscheidend ist die Blickrichtung: Dieselbe Eintragung wirkt auf zwei Grundstücke entgegengesetzt. Ein Wegerecht über das Nachbargrundstück kann den Wert Ihrer Immobilie sogar steigern, weil sie dadurch rechtssicher erreichbar ist – für den Nachbarn, der die Zufahrt dulden muss, ist dieselbe Eintragung eine Belastung. Wie stark sie wirkt, hängt von Art, Umfang und Dauer ab.
Ein Käufer erwirbt die Immobilie mitsamt ihren Belastungen – eingetragene Rechte bleiben beim Eigentümerwechsel bestehen. Wer ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht kauft, kann es nicht selbst beziehen; wer ein Grundstück mit Wegerecht übernimmt, muss den fremden Verkehr weiter dulden. Dieser Nachteil wirkt sich im Preis aus. Im Gutachten wird er nicht geschätzt, sondern als Kapitalwert der Belastung berechnet und vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen.
Die meisten Lasten stehen in Abteilung II des Grundbuchs.
- Wege- und Leitungsrechte,
- Nießbrauch,
- Wohnrecht,
- Reallasten und
- Vorkaufsrechte.
Abteilung III enthält dagegen nur die Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden.
Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde, Denkmalschutz in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes. Für eine vollständige Bewertung müssen alle Verzeichnisse geprüft werden – ein Grundbuchauszug allein genügt nicht.
Ja – alle vier mindern in der Regel den Wert des belasteten Grundstücks, allerdings unterschiedlich stark.
Ausschlaggebend ist, wie viel Nutzung sie entziehen und für wie lange.
Der Nießbrauch wirkt am weitreichendsten, da er die vollständige Nutzung samt Erträgen überträgt; das Wohnungsrecht beschränkt sich auf das Bewohnen. Eine Reallast verpflichtet zu wiederkehrenden Leistungen, das Erbbaurecht trennt Grundstück und Gebäude – hier steht dem Nachteil ein Erbbauzins gegenüber. Im Gutachten wird für jedes Recht der Kapitalwert ermittelt und vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen.
Ein eingetragenes Vorkaufsrecht kann den Wert beeinflussen, weil es den Kreis möglicher Käufer und die freie Verfügbarkeit des Grundstücks einschränkt. Die Wirkung fällt aber geringer aus als bei Rechten, die die Nutzung selbst betreffen – bewohnen, vermieten und bebauen bleibt möglich. Hinzu kommt: Gemeinden können ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, das nicht im Grundbuch steht. Wie stark es sich im Einzelfall auswirkt, wird in einem Verkehrswertgutachten konkret ermittelt.