WERTERMITTLUNGSVERFAHREN
Wertermittlung für Immobilien nach ImmoWertV

Welches Bewertungsverfahren passt zu welcher Wertermittlung bei Immobilie?

Nicht jede Immobilie lässt sich auf dieselbe Weise bewerten – je nach Objektart und Nutzung führt ein anderes Verfahren zum realistischsten Ergebnis. In Deutschland haben sich dafür drei Methoden etabliert:

• das Vergleichswertverfahren
• das Ertragswertverfahren
• das Sachwertverfahren

Ob Sie selbst darin wohnen, die Immobilie vermieten oder ob es vergleichbare Verkäufe in der Umgebung gibt, entscheidet darüber, welches sich eignet. Die folgende Übersicht zeigt Ihnen, wann welches Verfahren sinnvoll ist und wie es funktioniert.

1. Vergleichswertverfahren

• Geeignet für: Kommt vor allem bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zum Einsatz.
• Funktionsweise: Der Wert wird unmittelbar aus dem Marktgeschehen abgeleitet. Herangezogen werden die real erzielten Kaufpreise vergleichbarer Immobilien, die kürzlich in unmittelbarer Nähe den Eigentümer gewechselt haben, um den aktuellen Wert zu bestimmen.
• Vorteil: Weil es das tatsächliche Marktgeschehen abbildet, gilt es als das genaueste Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes. Aktuelle Bodenrichtwerte ermittelt der örtliche Gutachterausschuss.

2. Ertragswertverfahren

• Geeignet für: Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden – etwa vermietete Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte.
• Funktionsweise: Im Mittelpunkt stehen die erzielbaren Mieteinnahmen. Der Wert setzt sich aus dem Bodenwert, dem Mietreinertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz zusammen.

3. Sachwertverfahren

• Geeignet für: Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden –
  etwa vermietete Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte.
• Funktionsweise: Ermittelt wird, welche Kosten ein Neubau des Objekts verursachen würde (Bodenwert plus Herstellungskosten). Von diesen fiktiven Neubaukosten wird anschließend eine altersbedingte Wertminderung durch Abnutzung abgezogen und eine Marktanpassung berücksichtigt.

Welches Verfahren herangezogen wird, hängt also von Art, Nutzung und Datenlage des Objekts sowie dem Baujahr ab.
Egal, welches Verfahren zum Zug kommt: Eine fachgerechte Bewertung startet stets mit dem Zusammentragen aktueller Unterlagen – etwa Grundbuchauszug und Bauplänen – sowie einer Besichtigung des Objekts vor Ort.

Als MRICS-zertifizierter Sachverständiger wenden wir bundesweit die verschiedenen Wertermittlungsverfahren an und ermitteln so den objektiven, marktgerechten und gerichtsfesten Wert einer Immobilie.

Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV 2021 im Überblick

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) ist bundeseinheitlich geregelt.

Hier wird geregelt, wie der Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln und zu berechnen ist.
Jedes der drei Verfahren zur Immobilienbewertung bildet den Wert aus einer anderen Perspektive ab:

• über vergleichbare Kaufpreise (Vergleichswertverfahren)
• über nachhaltig erzielbare Erträge (Ertragswertverfahren) oder
• über die Herstellungskosten der baulichen und sonstigen Anlagen (Sachwertverfahren)

Der Sachverständige wählt das Verfahren so, dass es die sonstige Beschaffenheit und Lage des Objekts sowie die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt korrekt abbildet.

Vergleichswertverfahren – Vergleichswert von Immobilien

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sowie bei unbebauten Grundstücken angewendet.
Der Vergleichswert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte mit ähnlicher Ausstattung abgeleitet, unter Berücksichtigung von Lage, Grundstücksgröße und baulichem Zustand. Datengrundlage sind die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse.

Das Verfahren gilt als besonders marktnah, stößt aber an seine Grenzen, wenn zu wenige vergleichbare Immobilien für die Wertermittlung vorliegen.

Ertragswertverfahren – Ertragswert von Immobilien ermitteln

Das Ertragswertverfahren ist maßgeblich bei vermieteten oder verpachteten Objekten, also Renditeimmobilien wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten, zur Ermittlung des aktuellen Wertes. Im Mittelpunkt stehen die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen und die Rendite statt der Bausubstanz.

In die Berechnung des Ertragswerts fließen der Bodenwert, die marktüblich erzielbaren Erträge, die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer der baulichen Anlage ein – für Investoren und Banken die entscheidende Größe.

Sachwertverfahren – Sachwert von Immobilien ermitteln

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und dem Sachwert der baulichen Anlagen – also den Herstellungskosten von Gebäude und Außenanlagen –, vermindert um die Alterswertminderung.

Es eignet sich für eigengenutzte Objekte ohne ausreichende Vergleichswerte sowie für außergewöhnliche Gebäude wie Denkmäler zur Ableitung des Wertes ihrer Immobilie. Abschließend wird der Sachwert über einen Sachwertfaktor an die Marktlage angepasst.

Verkehrswert, Marktwert und Bodenwert einer Immobilie ermitteln

Verkehrswert und Marktwert bezeichnen dieselbe Größe: den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem freien Markt bei normalen Bedingungen erzielt werden kann.

Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks und wird über die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse abgeleitet und ist Grundlage für alle drei Verfahren der Wertermittlung.
Im Vergleichswertverfahren ist er Teil des Gesamtvergleichs, im Ertrags- und Sachwertverfahren wird er getrennt ermittelt und beziffert den fiktiven Wert des unbebauten Grundstücks.

Wer den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln lässt, erhält eine objektive, an der ImmoWertV orientierte Bewertung von Immobilien.

Das passende Verfahren für Ihre Immobilienbewertung

Welches Wertermittlungsverfahren für den Verkehrswert angewendet wird, entscheidet der Sachverständige anhand von Art, Nutzung und Datenlage.

• bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung meist das Vergleichswertverfahren
• bei einem Mietshaus das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
• bei einem Spezialobjekt das Sachwertverfahren

Als RICS-zertifizierter Sachverständiger (Dipl.-Ök. Felix Tebinka MRICS) wähle ich das passende Verfahren und berechne den Verkehrswert objektiv und gerichtsfest – bundesweit, mit transparentem Festpreisangebot auf Anfrage.

Für Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder die steuerliche Wertermittlung finden Sie weitere Informationen auf den jeweiligen Seiten.