3 Wertermittlungsverfahren zur sachgemäßen Begutachtung von Immobilien
Wertermittlungsverfahren richten sich nach der Art der Immobilie
Aufgrund der Vielfältigkeit der Immobilien und ihrer Nutzung gibt es 3 verschieden Verfahren zur Wertermittlung eines Gebäudes oder Grundstücks. Oftmals ist es auch eine Kombination dieser Wertermittlungsverfahren, die den Wert der Immobilie letztendlich feststellt.
Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung
Dieses Verfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien eingesetzt.
Der Wert wird vom Immobiliengutachter anhand von Preisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Hier spielen u.a. folgende Faktoren eine Rolle:
Bei Gebäuden:
- die Lage,
- der Erschließungszustand,
- die Grundstücksbeschaffenheit,
- die Größe,
- die Gebäudeart,
- die Ausstattung
- der bauliche Zustand
- energetischer Zustand
- ggf. Ertrag aus Mieten
bei Grundstücken
- Lage
- Bodenbeschaffenheit
- Größe
- Grundstücksgestalt und -ausrichtung
- Art baulichen Nutzung
- Erschließungszustand
Ertragswertverfahren zur Wertermittlung
Dieses Verfahren wird bevorzugt bei vermieteten oder verpachteten Immobilien eingesetzt und der Fokus liegt weniger auf dem Sachwert der Immobilie als vielmehr auf dem Ertrag, den er über viele Jahre erzielen kann.
Hier spielen folgende Faktoren u.a. eine Rolle
- der Bodenrichtwert
- der Ertragswert des Gebäudes (Mieteinnahmen)
- Zinsen und Bewirtschaftungskosten
- bauliche Umstände
Der Verkehrswert wird hier anhand einer festgelegten Formel ermittelt.
Sachwertverfahren zur Wertermittlung
Diese Methode findet den Sachwert des Objekts heraus, jedoch nicht unbedingt den tatsächlichen am Markt möglichen Verkaufswert. Dieser kann aufgrund subjektiver Empfindungen auch deutlich höher liegen. Hier fließen u.a. das Baujahr, Herstellungskosten, die Abnutzung aber auch der Stand der Modernisierungen mit ein. Der Bodenwert und der Gebäudewert wird getrennt ermittelt. Der Wert des Grund und Bodens wird oft im Vergleichswertverfahren ermittelt.
Folgende Faktoren ergeben den Sachwert
- Herstellungskosten des Gebäudes
- Herstellungskosten der baulichen Aussenanlagen (u.a. Garagen, Wege)
- Bodenrichtwert
Diese Methode bietet sich bei außergewöhnlichen Gebäuden wie Denkmal, Kirchen, Industriegebäuden an. Hier ist eine Bewertung über Vergleichswerte oftmals nicht möglich.
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Häufig gestellt Fragen (FAQ)
Leider kann man diese Frage hier nicht pauschal seriös beantworten. Es kommt auf den Einzelfall und auf das benötigte Gutachten an. Wir orientieren uns an den Sätzen der „Honorarrichtlinien des Bundesverbandes öffentlich-bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.“
RICS wurde als Berufsverband 1868 gegründet und erhielt 1881 die königliche Charta des Vereinigten Königreichs aus der die Berufstitulierung Chartered Surveyors und die Berufsbezeichnung MRICS (Professional Member of the chartered Surveyors) entstand.
RICS ist der weltweit führende Berufsverband für Immobilienfachleute und hat folgende Hauptaufgaben:
– reguliert und fördert den Berufsstand.
– gewährleistet hohe Standards in der Ausbildung und Berufsausübung.
– schützt Kunden und Verbraucher durch die strikte Einhaltung eines Verhaltenskodex.
– bietet unparteiische Beratung, Analyse und Orientierung.
Dies ist vom Umfang der notwendigen Leistungen abhängig. Wenn sich ein Vor-Ort-Termin für beide Parteien rechnet, steht dem nichts im Wege.
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