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3 Wertermittlungsverfahren zur sachgemäßen Begutachtung von Immobilien

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Wertermittlungsverfahren richten sich nach der Art der Immobilie

Aufgrund der Vielfältigkeit der Immobilien und ihrer Nutzung gibt es 3 verschieden Verfahren zur Wertermittlung eines Gebäudes oder Grundstücks. Oftmals ist es auch eine Kombination dieser Wertermittlungsverfahren, die den Wert der Immobilie letztendlich feststellt.

Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung

Dieses Verfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien eingesetzt.
Der Wert wird vom Immobiliengutachter anhand von Preisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Hier spielen u.a. folgende Faktoren eine Rolle:

Bei Gebäuden:

  • die Lage,
  • der Erschließungszustand,
  • die Grundstücksbeschaffenheit,
  • die Größe,
  • die Gebäudeart,
  • die Ausstattung
  • der bauliche Zustand
  • energetischer Zustand
  • ggf. Ertrag aus Mieten

bei Grundstücken

  • Lage
  • Bodenbeschaffenheit
  • Größe
  • Grundstücksgestalt und -ausrichtung
  • Art baulichen Nutzung
  • Erschließungszustand

Ertragswertverfahren zur Wertermittlung

Dieses Verfahren wird bevorzugt bei vermieteten oder verpachteten Immobilien eingesetzt und der Fokus liegt weniger auf dem Sachwert der Immobilie als vielmehr auf dem Ertrag, den er über viele Jahre erzielen kann.

Hier spielen folgende Faktoren u.a. eine Rolle

  • der Bodenrichtwert
  • der Ertragswert des Gebäudes (Mieteinnahmen)
  • Zinsen und Bewirtschaftungskosten
  • bauliche Umstände

Der Verkehrswert wird hier anhand einer festgelegten Formel ermittelt.

Sachwertverfahren zur Wertermittlung

Diese Methode findet den Sachwert des Objekts heraus, jedoch nicht unbedingt den tatsächlichen am Markt möglichen Verkaufswert. Dieser kann aufgrund subjektiver Empfindungen auch deutlich höher liegen. Hier fließen u.a. das Baujahr, Herstellungskosten, die Abnutzung aber auch der Stand der Modernisierungen mit ein. Der Bodenwert und der Gebäudewert wird getrennt ermittelt. Der Wert des Grund und Bodens wird oft im Vergleichswertverfahren ermittelt.

Folgende Faktoren ergeben den Sachwert

  • Herstellungskosten des Gebäudes
  • Herstellungskosten der baulichen Aussenanlagen (u.a. Garagen, Wege)
  • Bodenrichtwert

Diese Methode bietet sich bei außergewöhnlichen Gebäuden wie Denkmal, Kirchen, Industriegebäuden an. Hier ist eine Bewertung über Vergleichswerte oftmals nicht möglich.

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