3 Wertermittlungsverfahren zur sachgemäßen Begutachtung von Immobilien
Wertermittlungsverfahren richten sich nach der Art der Immobilie
Aufgrund der Vielfältigkeit der Immobilien und ihrer Nutzung gibt es 3 verschieden Verfahren zur Wertermittlung eines Gebäudes oder Grundstücks. Oftmals ist es auch eine Kombination dieser Wertermittlungsverfahren, die den Wert der Immobilie letztendlich feststellt.
Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung
Dieses Verfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien eingesetzt.
Der Wert wird vom Immobiliengutachter anhand von Preisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Hier spielen u.a. folgende Faktoren eine Rolle:
Bei Gebäuden:
- die Lage,
- der Erschließungszustand,
- die Grundstücksbeschaffenheit,
- die Größe,
- die Gebäudeart,
- die Ausstattung
- der bauliche Zustand
- energetischer Zustand
- ggf. Ertrag aus Mieten
bei Grundstücken
- Lage
- Bodenbeschaffenheit
- Größe
- Grundstücksgestalt und -ausrichtung
- Art baulichen Nutzung
- Erschließungszustand
Ertragswertverfahren zur Wertermittlung
Dieses Verfahren wird bevorzugt bei vermieteten oder verpachteten Immobilien eingesetzt und der Fokus liegt weniger auf dem Sachwert der Immobilie als vielmehr auf dem Ertrag, den er über viele Jahre erzielen kann.
Hier spielen folgende Faktoren u.a. eine Rolle
- der Bodenrichtwert
- der Ertragswert des Gebäudes (Mieteinnahmen)
- Zinsen und Bewirtschaftungskosten
- bauliche Umstände
Der Verkehrswert wird hier anhand einer festgelegten Formel ermittelt.
Sachwertverfahren zur Wertermittlung
Diese Methode findet den Sachwert des Objekts heraus, jedoch nicht unbedingt den tatsächlichen am Markt möglichen Verkaufswert. Dieser kann aufgrund subjektiver Empfindungen auch deutlich höher liegen. Hier fließen u.a. das Baujahr, Herstellungskosten, die Abnutzung aber auch der Stand der Modernisierungen mit ein. Der Bodenwert und der Gebäudewert wird getrennt ermittelt. Der Wert des Grund und Bodens wird oft im Vergleichswertverfahren ermittelt.
Folgende Faktoren ergeben den Sachwert
- Herstellungskosten des Gebäudes
- Herstellungskosten der baulichen Aussenanlagen (u.a. Garagen, Wege)
- Bodenrichtwert
Diese Methode bietet sich bei außergewöhnlichen Gebäuden wie Denkmal, Kirchen, Industriegebäuden an. Hier ist eine Bewertung über Vergleichswerte oftmals nicht möglich.
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Häufig gestellt Fragen (FAQ)
Ein Verkehrswertgutachten ist eine umfassende, rechtssichere Bewertung des aktuellen Marktwerts einer Immobilie. Grundlage ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Erstellt wird es von einem qualifizierten Sachverständigen und ist vor Gerichten und Finanzämtern anerkannt – im Gegensatz zu einer einfachen Marktpreiseinschätzung.
„Wertgutachten“ ist ein Sammelbegriff für jede Immobilienbewertung – oft ein kürzeres, günstigeres Kurzgutachten ohne rechtliche Bindung. Ein Verkehrswertgutachten ist die ausführliche Variante nach § 194 BauGB und wird vor Gerichten und Finanzämtern anerkannt. Kurz: Jedes Verkehrswertgutachten ist ein Wertgutachten – aber nicht umgekehrt.
Nein. Der Verkehrswert ist der objektiv ermittelte Marktwert einer Immobilie nach § 194 BauGB. Der Kaufpreis ist dagegen der tatsächlich gezahlte Betrag – er kann durch Verhandlung, Angebot und Nachfrage oder Zeitdruck abweichen. Beide liegen oft nah beieinander, sind aber nicht zwangsläufig identisch.
Ein Verkehrswertgutachten ist immer dann notwendig, wenn ein rechtssicherer, offizieller Immobilienwert gebraucht wird. Anders als eine grobe Schätzung wird es vor Behörden und Gerichten anerkannt.
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