Immobiliengutachter: Wertgutachten vom zertifizierten Sachverständigen

Ihre klaren Vorteile

Ich verstehe mich als Ihr zuverlässiger Partner rund um die Bewertung von Immobilien und Grundstücken. Als zertifizierter Immobiliengutachter stehe ich Ihnen in Ihrer individuellen Situation zur Seite.

Immobilienbewertung – Arten von Gutachten

Das passende und rechtssichere Gutachten für die jeweilige Anforderung und Situation. Wir sind auch Ihr Partner, wenn schwierige Umstände es erfordern. Geben Sie sich nicht mit weniger zufrieden.

Zertifizierungen für Immobilienbewertungen

Als Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken habe ich folgende Zertifizierungen erlangt: Professional Member of the Royal Institution of Charted Surveyors in London (MRICS), zertifiziert von HypZert (F),als Recognized European Valuer (REV) von der TEGoVA und The World Association of Valuation Organisatins (WAVO)

Mitgliedschaften

– Verband der vereidigten Sachverständigen e.V. Berlin und Brandenburg (VVS)
– VERBAND DEUTSCHER GERICHTSSACHVERSTÄNDIGER e.V. (VDGS)
– Ehrenamtlicher Gutachter im Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster
– Ehrenamtlicher Gutachter im Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming

Was macht ein sachverständiger Immobiliengutachter?

Immobiliengutachter, auch Immobiliensachverständige genannt, ermittelt den Wert einer Immobilie nach fachlich anerkannten Regeln. Dabei hält er jeden Schritt so nachvollziehbar fest, dass Bank, Finanzamt oder Gericht das Ergebnis prüfen können.

Das unterscheidet ein Immobiliengutachten von einer Online-Schätzung oder einer Maklereinschätzung

Es benennt die Datengrundlage, das gewählte Verfahren und jeden wertrelevanten Umstand des Objekts.

Was wir tun: Die Immobilie wird besichtigt, der Zustand erfasst, Ausstattung, bauliche Besonderheiten und etwaige Schäden an Gebäuden festgehalten. Wir werten das Grundbuch, den Bodenrichtwert und die Vergleichsdaten der Gutachterausschüsse aus und leiten daraus den Verkehrswert ab.
Der Verkehrswert – gesetzlich in § 194 BauGB definiert – ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag zu erzielen wäre.
Das gilt für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken gleichermaßen.

Die Bandbreite unserer Immobilienbewertungen ist groß:

• von der privat genutzten Wohnimmobilie über
• Mietimmobilien als Investitionsobjekt,
• Bürogebäude
• Produktionsstätten bis hin zu
• historischen und sakralen Gebäuden
• bebaute und unbebaute Grundstücke
• Flächen der Land- und Forstwirtschaft
• Erbbaurechte,
• dingliche Rechte im Grundbuch – in Abt. II

Wir bewerten auch Spezialimmobilien:

• Windkraftanlagen
• Photovoltaikanlagen oder
• Sozialimmobilien

Woran erkennt man einen qualifizierten Immobiliengutachter?

Die Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter“ ist in Deutschland nicht geschützt – sie darf jeder führen, eine staatlich geregelte Ausbildung gibt es nicht. Der Qualifikationsnachweis eines Immobiliengutachters ist deshalb das wichtigste Kriterium, wenn Sie einen Immobiliengutachter finden wollen. Drei Wege sind anerkannt:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden von einer Industrie- und Handelskammer (IHK) bestellt, nachdem sie ihre besondere Sachkunde nachgewiesen haben.
• Zertifizierte Sachverständige durchlaufen die Prüfung einer Zertifizierungsstelle, die von der Deutschen Akkreditierungsstelle DAkkS nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert ist, um die Qualifizierung der Immobiliensachverständigen sicherzustellen. Die Zertifizierung gilt befristet und muss regelmäßig erneuert werden – auf dieser Norm beruhen unter anderem die HypZert-Zertifizierungen.
• Freie Immobiliengutachter ohne einen dieser Nachweise. Ihre Gutachten können fachlich gut sein, werden von Finanzamt und Gericht aber nicht selbstverständlich akzeptiert.

Meine Qualifikation als zertifizierter Immobiliensachverständiger

Als Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke habe ich folgende Qualifikationen erlangt:

• MRICS – Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors, London
• HypZert (F) – Zertifizierung für die Bewertung finanzwirtschaftlich genutzter Immobilien
• REV – Recognized European Valuer der TEGoVA
• WAVO – World Association of Valuation Organisations, die sich für die Weiterbildung von Immobiliensachverständigen einsetzt.

Hinzu kommt die Mitgliedschaft im

• Verband der vereidigten Sachverständigen e. V. Berlin und Brandenburg (VVS)
• im Verband Deutscher Gerichtssachverständiger e. V. (VDGS)
• sowie meine ehrenamtliche Tätigkeit als Gutachter in den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte der Landkreise Elbe-Elster und Teltow-Fläming.
• WAVO WRV – World Association of Valuation Organisations, international anerkannter Titel für qualifizierte Immobiliengutachter und Bewertungsexperten

Gerade die Arbeit in den Gutachterausschüssen bedeutet unmittelbaren Zugang zu den realen Kaufpreisdaten einer Region – als Grundlage jeder seriösen Wertermittlung.

Wann brauchen Sie einen unabhängigen, zertifizierten Immobiliengutachter zur Wertermittlung?

Einen Immobiliengutachter zu beauftragen ist immer dann sinnvoll, wenn ein Wert nicht nur geschätzt, sondern belegt werden muss – gegenüber einer Behörde, einem Gericht oder einer zweiten Partei mit eigenen Interessen. Typische Anlässe sind:

• Erbschaft: Das Finanzamt setzt einen Wert an, der oft über dem tatsächlichen liegt. Ein Verkehrswertgutachten ist der gesetzlich vorgesehene Weg, einen niedrigeren Wert nachzuweisen.
• Scheidung: Beim Zugewinnausgleich braucht es einen Verkehrswert, den beide Seiten akzeptieren können.
• Schenkung: Wie bei der Erbschaft entscheidet der angesetzte Verkehrswert über die Steuerlast.
• Kauf und Verkauf: Eine unabhängige Verkehrswertermittlung schafft eine belastbare Verhandlungsgrundlage.
• Finanzierung: Banken verlangen für die Beleihung einen gesondert ermittelten Beleihungswert.
• Steuerliche Anlässe und Vermögensfeststellung, Rechte und Belastungen im Grundbuch, Versicherungsfragen und Bilanzierung.

Welches Gutachten für welche Anforderung

• Verkehrswertgutachten: das ausführliche Vollgutachten nach § 194 BauGB – die richtige Wahl, wenn das Ergebnis vor Finanzamt oder Gericht standhalten muss.
• Kurzgutachten: Ein Kurzgutachten fasst die Wertermittlung knapper und ohne die vollständige Dokumentation des Vollgutachtens, welches von einem qualifizierten Immobiliensachverständigen erstellt werden kann. Als Wertgutachten eignet es sich zur eigenen Orientierung, etwa vor dem Verkauf einer Immobilie, ersetzt aber kein belastbares Verkehrswertgutachten gegenüber Behörden oder bei Auseinandersetzungen.
• Beleihungswertgutachten: Ermittelt den nachhaltig erzielbaren Wert einer Immobilie, den Banken langfristig und unabhängig von Marktschwankungen als Kreditsicherheit bemessen.
• Mietwertgutachten: für die ortsübliche Vergleichsmiete, etwa bei einer Mieterhöhung.
• Schiedsgutachten: Wenn zwei Parteien sich vorab auf einen Gutachter einigen, um einen Streit über den Verkehrswert ohne Gericht beizulegen.

Arten von Gutachten >>

Die Wertermittlungsverfahren

Für die Wertermittlung stehen drei normierte Verfahren zur Verfügung. Welches angewandt wird, richtet sich nach der Art der Immobilie und der verfügbaren Datenlage – nicht nach dem gewünschten Ergebnis:

• Vergleichswertverfahren: Leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab. Das Verfahren der Wahl bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken, sofern genügend Vergleichsfälle vorliegen.
• Ertragswertverfahren: Stellt auf die nachhaltig erzielbaren Erträge ab – maßgeblich bei Mietwohnhäusern, Gewerbe- und Renditeobjekten.
• Sachwertverfahren: Ermittelt den Wert über Herstellungskosten und Bodenwert. Üblich bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, für die es kaum Vergleichsfälle gibt.

Hier die Wertermittlungsverfahren ansehen >>

Was den Wert Ihrer Immobilie bestimmt

Der Wert der Immobilie ergibt sich nie aus einem einzelnen Merkmal, sondern aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Diese fallen bei einer fundierten Bewertung Ihrer Immobilie am stärksten ins Gewicht:

• Lage: Makrolage (Region, Stadt) und Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Infrastruktur). Der Bodenrichtwert bildet die Grundlage der Bodenwertermittlung, ersetzt aber keine Einzelbetrachtung.
• Art der Immobilie und Nutzung: Eigennutzung, Vermietung oder gewerbliche Nutzung führen zu unterschiedlichen Verfahren und Ergebnissen.
• Zustand einer Immobilie: Baujahr, Instandhaltungsstau, Zeit der durchgeführte Modernisierungen und die daraus folgende Restnutzungsdauer.
• Größe und Ausstattung: Wohn- und Nutzfläche, Grundstücksgröße, Qualität der Ausstattung, Energieeffizienz.
• Rechtliche Verhältnisse: Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte oder Erbbaurechte im Grundbuch können den Immobilienwert erheblich mindern.

So läuft die Erstellung Ihres Gutachtens ab

Der Ablauf ist in der Regel bei jedem Auftrag derselbe:

Erstgespräch: Sie schildern mir Anlass und Objekt. Daraus ergibt sich, welche Art der Immobilienbewertung Sie tatsächlich benötigen – und welche nicht.

Unterlagen:

• Grundbuchauszug,
• Flurkarte,
• Baupläne,
• Wohnflächenberechnung,
• bei vermieteten Objekten die Mietverträge,
• Energieausweis,
• Übersicht erfolgter Modernisierungen.

Ortstermin: Bei der Besichtigung erfasse ich Zustand, Ausstattung und Besonderheiten des Objekts sowie die Lage im Umfeld.

Auswertung: Ich werte Bodenrichtwerte, Vergleichskaufpreise und die Daten der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse aus und wende das sachgerechte Verfahren an.

Gutachten: Sie erhalten das fertige Immobiliengutachten mit nachvollziehbarer Herleitung des Verkehrswertes – und, falls erforderlich, meine Erläuterung gegenüber Dritten.

Als Auftraggeber kommen private Eigentümer ebenso zu mir wie Erbengemeinschaften, Rechtsanwälte, Steuerberater, Banken, Unternehmen und Kommunen, die auf die Expertise von Immobiliensachverständigen angewiesen sind.

Unabhängig und zertifiziert – Ihr Immobiliengutachter

Ich bin bundesweit tätig – für sämtliche Immobilienarten, auch für
Spezialimmobilien _(Link auf Objekte)_, für die es regional oft
keinen passenden Sachverständigen gibt.

Ich arbeite ausschließlich als Sachverständiger, unabhängig und ohne Interesse am
Ausgang der Immobilienbewertung.

Kosten für einen Immobiliengutachter

Für Verkehrswertgutachten gibt es keine verbindliche Gebührenordnung – anders als etwa in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Die Höhe der Kosten richtet sich deshalb nach dem tatsächlichen Aufwand und kann je nach Objekt deutlich variieren. Diese Faktoren bestimmen ihn:

• Art des Gutachtens: Ein Vollgutachten verlangt deutlich mehr Dokumentation als ein Kurzgutachten, insbesondere wenn es um die Ermittlung des Verkehrswertes geht.
• Art und Größe der Immobilie: Ein Einfamilienhaus ist schneller erfasst als ein Mehrfamilienhaus, ein Gewerbeobjekt oder eine Spezialimmobilie.
• Datenlage: Fehlende Unterlagen, unklare Grundbuchverhältnisse oder wertmindernde Rechte erhöhen den Rechercheaufwand.
• Zweck: Ein Gutachten, das vor Gericht verwendet wird, muss anders aufgebaut sein als eine Entscheidungsgrundlage für den eigenen Gebrauch.

Ihre Immobilienbewertung vom Profi

Sie erhalten ein Gutachten mit Hand und Fuß – rechtssicher, nachvollziehbar und auf Ihre Situation zugeschnitten. Schildern Sie mir Ihr Anliegen, und wir klären in einem qualifizierten Beratungsgespräch, welches Gutachten Sie tatsächlich brauchen.

– Verband der vereidigten Sachverständigen e.V. Berlin und Brandenburg (VVS)
– VERBAND DEUTSCHER GERICHTSSACHVERSTÄNDIGER e.V. (VDGS)
– Ehrenamtlicher Gutachter im Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster
– Ehrenamtlicher Gutachter im Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming