Immobilienwert ermitteln lassen – Wissen schafft Sicherheit
Immobilienwert ermitteln lassen und vorausschauend agieren
Wer sein Vermögen verlässlich planen will, muss den Wert seiner Immobilien kennen. Ein qualifizierter Gutachter für Immobilienbewertung ermittelt den aktuellen Verkehrswert von Gebäuden, bebauten und unbebauten Grundstücken objektiv und macht Ihr Immobilienvermögen sichtbar. Als MRICS und HypZert F zertifizierter Sachverständiger erstellen wir die Wertermittlung zur Vermögensfeststellung – fundiert, nachvollziehbar und gerichtsfest.
Der Wert einer Immobilie ist meist der höchste Teil des Vermögens
Befindet sich eine Immobilie im Eigentum, spricht man meist über einen hohen Wert, den man jedoch nicht immer genau belegen kann. Egal, ob Sie Planungssicherheit für Ihr privates oder geschäftliches Leben erreichen möchten, Sie müssen wissen, wie viel Ihr Immobilieneigentum wert ist.
Diesen Immobilienwert ermitteln wir mit einem Verkehrswertgutachten. Wir bewerten für Sie Gebäude, aber auch bebaute oder unbebaute Grundstücke. Das Wissen um den Verkehrswert Ihrer Immobilie gibt Ihnen viele Möglichkeiten zu agieren. Sowohl im privaten als auch im geschäftlichen Bereich.
Anlässe, wann eine Wertüberprüfung sinnvoll ist
Eine fundierte Wertermittlung wird in vielen Situationen gebraucht – immer dann, wenn der Wert einer Immobilie objektiv feststehen muss:
- private oder unternehmerische Vermögensfeststellung und Vermögensübersicht
- Erbschaft und Aufteilung in der Erbengemeinschaft
- Scheidung und Zugewinnausgleich
- steuerliche Zwecke und der Nachweis gegenüber dem Finanzamt
- geplanter Immobilienverkauf oder Hausverkauf
- Übergabe oder Schenkung zu Lebzeiten
- Finanzierungsgespräche mit der Bank, wenn der Marktwert als Sicherheit dient
Mit welchem Verfahren wird der aktuelle Verkehrswert ermittelt?
Welches Verfahren der Sachverständige anwendet, hängt von der Art der Immobilie ab. Alle drei Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt:
- Vergleichswertverfahren: leitet den Wert aus Verkäufen vergleichbarer Objekte ab und passt für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke.
- Ertragswertverfahren: stellt bei vermieteten Objekten die erzielbaren Erträge in den Mittelpunkt und bestimmt daraus den Kapitalwert der Immobilie.
- Sachwertverfahren: bestimmt den Wert aus Bodenwert und Herstellungskosten, wenn Vergleichsdaten fehlen, etwa bei individuell genutzten Objekten.
Für die Vermögensfeststellung wichtig zu wissen
Unabhängig vom gewählten Verfahren mündet die Wertermittlung immer in denselben, nach § 194 BauGB definierten Verkehrswert. Die Verfahren sind also unterschiedliche Wege, um zu einem vergleichbaren, marktgerechten Ergebnis zu kommen – nicht unterschiedliche Wertbegriffe.
Was bedeutet Verkehrswert bzw. Marktwert? (§ 194 BauGB) eines Objekts?
Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – ist im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert: der Preis, der für die Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag der Bewertung erzielbar wäre, nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, sonstiger Beschaffenheit und Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Diese Definition ist die fachliche Grundlage jeder seriösen Wertermittlung.
Ein Gutachten weist den Verkehrswert nach dieser Maßgabe nach und ist deshalb gegenüber Finanzamt, Bank, Behörde oder Gericht belastbar.
Konkretisiert wird der Begriff durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die die Verfahren und Grundlagen für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken und Gebäuden regelt. Ein Gutachten, das sich an § 194 BauGB und der ImmoWertV orientiert, folgt damit demselben rechtlichen Rahmen, den auch Gerichte, Gutachterausschüsse und Finanzbehörden zugrunde legen.
Verkehrswert und Marktwert werden in der Praxis synonym verwendet und bezeichnen denselben, nach § 194 BauGB ermittelten Wert einer Immobilie. Der tatsächlich erzielte Verkaufspreis kann davon abweichen, etwa durch Verhandlungsgeschick oder eine besondere Marktlage – der Verkehrswert bildet aber die objektive, gerichtsfeste Referenzgröße.
Wertaktualisierung von Immobilien – wir machen Ihre Werte sichtbar!
Immobilien verändern ihren Wert im Laufe der Zeit. Das hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. War eine Immobilie am Rand der Stadt noch 100.000€ wert, kann sie ihren Wert deutlich gesteigert haben, weil die Infrastruktur rundherum gewachsen und immer beliebter geworden ist. Auch Modernisierungen können zu einem höheren Wert einer Immobilie verhelfen. Ebenso kann die Veränderung der Nutzung den Wert einer Immobilie steigern.
Lassen Sie uns über Ihre Werte sprechen, damit Sie wissen, was Sie besitzen. Wir beraten Sie gerne.
Planungssicherheit durch Feststellung des Immobilienvermögens
Ob für die private Vermögensübersicht, eine Übergabe oder unternehmerische Entscheidungen: Erst ein belastbarer Immobilienwert schafft Planungssicherheit. Eine professionelle Immobilienbewertung beziffert das in der Immobilie gebundene Vermögen und liefert die Grundlage, um vorausschauend zu handeln. Häufig ist die Immobilie der größte Einzelposten im Vermögen – umso wichtiger ist es, ihren Wert nicht zu schätzen, sondern durch einen erfahrenen Immobiliengutachter ermitteln zu lassen.
Eine Vermögensfeststellung betrifft oft nicht nur eine einzelne Immobilie, sondern auch mehrere Objekte: das selbst genutzte Haus, ein vermietetes Mehrfamilienhaus, ein unbebautes Grundstück. Für jede Art der Immobilie braucht es eine eigene, objektgenaue Bewertung, damit die Vermögensübersicht am Ende belastbar ist.
Gerade wenn mehrere Immobilien zu einem Gesamtvermögen zusammengefasst werden sollen, zeigt sich der Wert eines Sachverständigen: Er bewertet jedes Objekt einzeln nach den gleichen anerkannten Maßstäben, sodass der Wert der Immobilie in jedem Fall vergleichbar und addierbar bleibt. Eine Mischung aus Maklerschätzung, Online-Rechner und Bauchgefühl liefert dagegen keine verlässliche Gesamtsumme – für eine seriöse Vermögensfeststellung braucht es eine objektive Bewertung und eine einheitliche, nachvollziehbare Methodik aus einer Hand.
Einzel- und Portfoliobewertungen von Immobilien berechnen
Bei Einlagen und Entnahmen aus dem Betriebsvermögen entscheidet die Qualität der Bewertung über die steuerliche Sicherheit: Eine fundierte Immobilienbewertung mit nachvollziehbarer Dokumentation bildet die Basis für eine rechtssichere Argumentation gegenüber dem Finanzamt – und minimiert das Risiko von Rückfragen oder Nachforderungen.
Eine sichere Grundlage für Ihre Vermögenswerte
So unterschiedlich die Anlässe sind, so gleich ist die Anforderung: ein nachvollziehbar ermittelter, marktgerechter Immobilienwert. Gerade bei einer Erbschaft oder einer Scheidung ist ein neutrales Gutachten oft die einzige Grundlage, auf die sich alle Beteiligten einigen können.
In der Erbengemeinschaft etwa lässt sich ein Streit über den Wert einer geerbten Immobilie meist nur durch ein unabhängiges Gutachten beilegen, weil jede Partei ein Eigeninteresse an einem höheren oder niedrigeren Wert haben kann.
Auch beim Zugewinnausgleich in einer Scheidung ist der Verkehrswert zum Stichtag der Trennung oder Scheidung entscheidend für die Berechnung des Ausgleichsanspruchs – hier zeigt sich, wie eng Erbschaft oder Scheidung und eine belastbare Wertermittlung zusammenhängen.
Für das Finanzamt wiederum ist ein Gutachten oft der einzige Weg, den Verkehrswert zu ermitteln und einen niedrigeren Wert als den pauschal angesetzten Wert nachzuweisen, etwa bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Auch beim Verkauf einer Immobilie oder beim Kauf einer neuen Immobilie ist ein aktueller Immobilienwert eine sinnvolle Grundlage für die Preisverhandlung.
Warum sich der Immobilienwert verändert
Immobilienwerte sind nicht konstant. Sie verändern sich durch die Entwicklung der Infrastruktur und des Umfelds, durch Modernisierungen und durch Nutzungsänderungen. Eine aktuelle Wertermittlung erfasst diese Einflüsse und zeigt den heutigen Marktwert – statt eines veralteten Anschaffungswerts. Wer den Wert seiner Immobilie über Jahre nicht überprüft hat, kennt sein tatsächliches Vermögen oft nicht.
Auch die allgemeine Marktlage – Zinsniveau, Nachfrage in der Region, Angebot an vergleichbaren Objekten – wirkt unmittelbar auf den Marktwert. Zwei baugleiche Häuser in unterschiedlicher Lage oder mit unterschiedlichem Modernisierungsstand können deshalb einen deutlich abweichenden Verkehrswert haben. Ein Gutachter berücksichtigt all diese Faktoren zum Bewertungsstichtag und macht sie im Gutachten nachvollziehbar, statt nur auf einen historischen Kaufpreis zu verweisen.
Wer den Immobilienwert ermitteln sollte: Qualifikation als Auswahlkriterium
Als MRICS und HypZert F zertifizierter Immobiliengutachter ermitteln wir den Verkehrswert nach den anerkannten Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren – auf Grundlage des § 194 BauGB in Verbindung mit der ImmowertV.
Gutachten, Makler-Einschätzung oder Online-Immobilienbewertung?
Ein Online-Rechner liefert nur einen groben Durchschnittswert auf Basis weniger Eingaben,
Eine Makler-Einschätzung ist in der Regel verkaufsorientiert und ersetzt kein fundiertes Verkehrswertgutachten.
Beide ersetzen keine neutrale, objektgenaue und vor allem belastbare Immobilienbewertung durch einen zertifizierten Immobiliengutachter.
Ihre Immobilie ist kein Durchschnittswert
Ein Online-Rechner kennt weder den tatsächlichen Zustand des Gebäudes noch besondere Merkmale des Grundstücks – er arbeitet mit statistischen Durchschnittswerten für eine Region. Abweichungen von mehreren Zehntausend Euro gegenüber dem tatsächlichen Verkehrswert sind deshalb keine Seltenheit. Ein qualifizierter Gutachter dagegen prüft Lage, Ausstattung, Zustand und die rechtlichen Verhältnisse Ihrer Immobilie vor Ort und ermittelt den Verkehrswert mit dem passenden Verfahren.
Ohne Beweiswert – ohne Verantwortung
Ein Wertgutachten eines Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors
und HypZert F zertifizierten
Sachverständigen wird von Gerichten, Finanzämtern und Banken als belastbare Grundlage anerkannt. Eine Maklerschätzung oder ein Online-Ergebnis hat dagegen keinen vergleichbaren Beweiswert und wird in gerichtlichen oder steuerlichen Verfahren regelmäßig nicht akzeptiert.
Teure Fehleinschätzungen
Für eine belastbare Vermögensfeststellung sowie für steuerliche oder gerichtliche Zwecke ist deshalb ein Gutachten erforderlich – nicht ein Online-Rechner oder eine unverbindliche Maklerschätzung. Dieses Risiko ist bei einer Vermögensfeststellung, bei der es auf einen belastbaren Gesamtwert ankommt, nicht vertretbar.
Wissen schafft Sicherheit
Der wahre Wert einer Immobilie zeigt sich erst im Zusammenspiel aus Lage, baulichem Zustand, rechtlichen Rahmenbedingungen und der Einschätzung eines erfahrenen Sachverständigen. Lassen Sie uns über den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie sprechen.
Markt- und Standortanalyse Ihres Immobilienwerts
Der Wert einer Immobilie hängt maßgeblich von ihrem Umfeld ab. In die Bewertung fließen daher die Lagequalität, die Infrastruktur, die Verkehrsanbindung sowie die aktuelle Marktentwicklung in der Region ein. Ergänzend werden vergleichbare Verkaufs- und Angebotspreise sowie die Nachfragesituation vor Ort ausgewertet. Erst dieses Zusammenspiel aus Standortfaktoren und Marktdaten liefert eine realistische Einschätzung – pauschale Regionalwerte, wie sie Online-Rechner nutzen, können diese Basisdaten nicht abbilden.
Energetische Vorprüfung einer Immobilie
Der energetische Zustand einer Immobilie wirkt sich zunehmend auf den Verkehrswert aus. Im Rahmen der Begutachtung wird deshalb eine energetische Vorprüfung durchgeführt: Baujahr, Dämmstandard, Heizungsart und vorhandene Energieausweise werden gesichtet und bewertet. So lassen sich energetischer Sanierungsbedarf und mögliche Wertminderungen frühzeitig erkennen – ein Aspekt, der bei einer Online-Schätzung oder einer groben Makler-Einschätzung in der Regel unberücksichtigt bleibt.
So wird der Immobilienwert objektgenau errechnet und an die Marktlage angepasst. Welches Verfahren im Einzelfall zum verlässlichsten Ergebnis für vergleichbare Immobilien führt, entscheidet der Sachverständige anhand von Art der Immobilie, Nutzung und Datenlage.
Ablauf der Wertermittlung für die Vermögensfeststellung
Nach Ihrem Auftrag klären wir Zweck und Stichtag der Bewertung und sichten die Unterlagen zur Immobilie – etwa Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauunterlagen. Beim Vor-Ort-Termin nimmt der Gutachter das Objekt auf und dokumentiert Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie. Anschließend ermitteln wir den Verkehrswert Ihrer Immobilie mit dem passenden Verfahren und fassen das Ergebnis in einem nachvollziehbaren Verkehrswert-Gutachten zusammen, das Sie für Vermögensfeststellung, Finanzamt oder Gericht verwenden können.
Kosten der Wertermittlung
Die Kosten für ein Gutachten richten sich nach Art der Immobilie, Umfang der Bewertung und gewählter Gutachtenform.
Wichtig für die Terminplanung: Je vollständiger die Unterlagen zur Immobilie zu Beginn vorliegen, desto zügiger lässt sich der Vor-Ort-Termin vereinbaren und desto schneller steht am Ende das fertige Gutachten für Ihre Vermögensfeststellung zur Verfügung. Natürlich unterstützen wir Sie gerne bei der Zusammenstellung der Unterlagen.
Bewertung mehrerer Immobilien
Bei mehreren Immobilien innerhalb einer Vermögensfeststellung lässt sich der Ablauf bündeln: Unterlagenprüfung und Vor-Ort-Termine werden koordiniert, sodass Sie am Ende eine in sich stimmige Übersicht über den Gesamtwert Ihres Immobilienvermögens erhalten – mit demselben Verfahren und derselben Qualifikation für jedes Objekt.
Ihr Sachverständiger für die Wertermittlung
Ich bin Dipl.-Ök. Felix Tebinka, MRICS Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors, HypZert F zertifizierter Immobiliengutachter und ermittle Immobilienwerte. Ich bin bundesweit tätig mit Standorten in Brandenburg (Luckau) und Sachsen (Bannewitz,Leipzig), und arbeite für Privatpersonen, Unternehmen, Banken,
Gerichte und Finanzämter. Die Gutachten sind fundiert, nachvollziehbar dokumentiert und haben Bestand vor Banken und Gericht.
Diese Kombination aus öffentlicher Bestellung und internationaler RICS-Zertifizierung ist gerade für die Vermögensfeststellung ein Vorteil: Sie deckt sowohl den deutschen, an § 194 BauGB und ImmoWertV orientierten Verkehrswertbegriff ab als auch international anerkannte Bewertungsstandards, falls der Immobilienwert etwa gegenüber ausländischen Stellen oder in einem internationalen Kontext nachgewiesen werden muss.
Bei Fragen zur Immobilienbewertung nehmen Sie gerne Kontakt zu mir auf.
Gutachten
Zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie
WERTERMITTLUNG
FINANZIERUNG
INVESTMENT
ICH BERATE SIE QUALIFIZIERT
Rufen Sie mich gerne an
DIPL.-ÖK. FELIX TEBINKA MRICS
Was können wir für Sie tun?
Häufig gestellt Fragen (FAQ)
Der Beleihungswert ist niedriger, weil die Bank auf Nummer sicher geht: Sie rechnet mit dem Wert, den die Immobilie auch in schlechteren Zeiten noch bringt. Spekulative Preisspitzen bleiben außen vor. Dieser Sicherheitsabschlag beträgt in der Regel 10–30 % gegenüber dem Kaufpreis.
Der Beleihungswert ist der Wert, mit dem eine Bank sicher rechnet, wenn sie Ihre Immobilie als Sicherheit für einen Kredit nimmt. Ein Gutachter schätzt, was das Objekt dauerhaft wert ist. Davon zieht die Bank einen Sicherheitsabschlag ab. Deshalb liegt der Beleihungswert immer etwas unter dem tatsächlichen Verkaufspreis. Grundlage sind PfandBG und BelWertV.
Ein Beleihungswertgutachten ist eine Immobilienbewertung für Banken, Krediteber oder Investoren. Es zeigt, welchen Wert eine Immobilie dauerhaft und sicher hat – unabhängig von kurzfristigen Schwankungen am Markt. Banken nutzen diesen Wert als Grundlage für Kreditfinanzierungen. Weil er bewusst vorsichtig angesetzt wird, liegt er meist spürbar unter dem aktuellen Kauf- oder Marktwert.
Der Marktwert (Verkehrswert) ist der Preis, den eine Immobilie aktuell am Markt erzielt. Der Beleihungswert ist der vorsichtiger angesetzte Wert, den eine Bank dauerhaft als Kreditsicherheit ansetzt. Er liegt meist 10–30 % unter dem Marktwert, weil er kurzfristige Schwankungen ausklammert.