Bilanzierungsgutachten -
Gutachten für die Bilanzierung von Immobilien

Immobilien bewerten für Bilanzierungszwecke

Das Bilanzierungsgutachten liefert den Immobilienwert, den Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Finanzamt und Banken für den Jahresabschluss verlangen. Für die Bilanzierung müssen Immobilien stichtagsgenau und nachvollziehbar bewertet werden.

Wir bewerten gewerbliche Immobilien für Bilanzierungszwecke als RICS-zertifizierter Sachverständiger (HypZert (F)) – fundiert und nachvollziehbar. So erhalten Sie eine belastbare Wertgrundlage für Ihren Jahresabschluss und Ihre wertorientierte Steuerung des Anlagevermögens gemäß HGB.

Was ist ein Bilanzierungsgutachten für Immobilien und wofür wird es benötigt?

Ein Bilanzierungsgutachten ist ein Wertgutachten, das ein qualifizierter Sachverständiger über das Immobilienvermögen eines Unternehmens zum Bilanzstichtag erstellt. Es liefert den Wert, der im
Jahresabschluss angesetzt wird – nach HGB sowie den International Financial Reporting Standards (IFRS).

Benötigt wird ein Wertgutachten immer dann, wenn ein Wertansatz belegt werden muss

• beim erstmaligen Ansatz nach einem Erwerb,
• bei einer außerplanmäßigen Abschreibung wegen dauerhafter Wertminderung,
• bei der späteren Zuschreibung sowie
• im Rahmen von Umstrukturierungen,
• Unternehmensübertragungen oder
• der wertorientierten Steuerung des Anlagevermögens.

Adressaten sind Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Finanzamt und finanzierende Banken – das Gutachten muss deren Prüfung standhalten.

Gutachten für die Bilanzierung für Gebäude & Grundstücke

Anders als ein Verkehrswertgutachten zu Verkaufszwecken erfolgt die Bewertung von Immobilien für die Bilanz stichtagsbezogen und ist auf das Grundstück sowie das Gebäude im Bestand ausgerichtet, wobei auch die außerplanmäßige Abschreibung berücksichtigt wird.

Maßgeblich ist ein belastbarer, dokumentierter Wert, der einer Prüfung durch Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und das Finanzamt standhält und die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie, einschließlich der Herstellungskosten, korrekt abbildet.

Der Begriff Bilanzierungsgutachten umfasst auch versicherungsmathematische Gutachten zu Pensionszusagen, Jubiläums- oder Altersteilzeitverpflichtungen. Diese erstellt ein Aktuar. Wir bewerten ausschließlich die Aktivseite: Grundstücke, Gebäude und Immobilienbestände.

Der Bilanzstichtag als Bewertungsanlass für Gebäude und Grundstücke

Der Wert einer Immobilie für die Bilanz gilt immer exakt zum Bilanzstichtag – also zu einem festen Datum, nicht als Zeitraum oder Bandbreite. Zwischen zwei Stichtagen können sich Markt, Mietsituation oder Zustand des Grundstücks und Gebäudes verändern.

Das Bilanzierungsgutachten bildet ausschließlich den Wert zum vereinbarten Stichtag ab, nicht die Entwicklung davor oder danach.

Diese Stichtagsgenauigkeit unterscheidet die Bewertung für den Jahresabschluss von einer laufenden Markteinschätzung: Sie liefert einen fixierten, dokumentierten Wert, der sich nachträglich nachvollziehen und im Bedarfsfall gegenüber Wirtschaftsprüfern, Banken oder Gericht verteidigen lässt.

Wann werden Immobilien für die Bilanz bewertet?

• Umstrukturierung und Reorganisation
• Kauf oder Verkauf von Objekten
• Unternehmensveräußerung oder Unternehmensübertragung
• wertorientierte Steuerung des Immobilienbestands im Anlagevermögen unter Berücksichtigung der planmäßigen Abschreibung.

Welcher Wert zählt?
Verkehrswert, Teilwert und beizulegender Zeitwert im Vergleich

Bei der Bewertung von Firmenimmobilien sind drei Wertbegriffe entscheidend: der Verkehrswert, der Teilwert und der beizulegende Zeitwert.
Für dasselbe Objekt führen sie zu unterschiedlichen Beträgen, weil jeder von ihnen eine andere Frage beantwortet. Welcher Wert in die Bilanz gehört, hängt deshalb nicht von der Immobilie ab, sondern vom Zweck der Bewertung und vom geltenden Rechtsrahmen.

Verkehrswert – der am Markt erzielte Wert

Der Verkehrswert – auch als gemeiner Wert oder Marktwert bezeichnet – beschreibt den Preis, der sich für eine Immobilie oder ein Grundstück am Markt realistisch erzielen lässt, wobei auch der Grund und Boden berücksichtigt wird. Er bildet den Ausgangspunkt der meisten Bewertungen.

Teilwert – der Wert im Betriebsvermögen

Der Teilwert ist für Unternehmen mit Immobilienbesitz relevant. Er erfasst den Betrag, den ein Erwerber eines ganzen Unternehmens fiktiv im Rahmen des Gesamtkaufpreises bei unterstellter Unternehmensfortführung für ein einzelnes Wirtschaftsgut ansetzen würde.

Beizulegender Zeitwert (Fair Value) – der Wert nach Marktdaten

Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) kann als modifizierter Marktwert (Verkehrswert) für bilanzielle Zwecke betrachtet werden. Die Besonderheiten ergeben sich aus der Vermögensbilanz und sind nicht allgemeiner Maßstab der Verkehrswertermittlung.

Diese Besonderheiten sind in der bilanziellen Bewertung nur unter speziellen Voraussetzungen anwendbar.

Immobiliengutachten für die Bilanzierung nach IFRS

Wichtig – auch für international tätige Unternehmen – wo die Anwendung nach HGB nicht immer ausreichend sein kann. Nach IFRS wird die Immobilie nicht wie im HGB dauerhaft an den Anschaffungs-/Herstellungskosten festgehalten, sondern in vielen Fällen zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Weil dieser Wert extern nachvollziehbar sein muss, ist ein Sachverständigengutachten faktisch Standard – Wirtschaftsprüfer / Steuerberater akzeptieren interne Schätzungen bei wesentlichen Beständen in der Regel nicht.

Abgrenzung IFRS zum HGB in einem Satz

Das HGB deckelt den Wertansatz aus Vorsicht bei den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, während IFRS bei Renditeimmobilien die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) erlaubt – derselbe Bestand kann in beiden Systemen deshalb erheblich unterschiedlich ausgewiesen werden. Zu wählen ist dabei nichts: Der HGB-Jahresabschluss bleibt in jedem Fall Pflicht, IFRS kommt auf Konzernebene hinzu.

Bilanzierung von Immobilien durch drei Bewertungsverfahren

Je nach Objekt und Zweck kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:

• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren und
• das DCF-Verfahren (Discounted-Cash-Flow).

Gerade bei ertragsorientierten Gewerbeimmobilien bilden Ertragswert- und DCF-Verfahren die künftigen Zahlungsströme realistisch ab und führen zu einem fundierten Bilanzwert für Grund und Boden sowie Gebäude.

Das DCF-Verfahren für Bilanzierungszwecke

Beim DCF-Verfahren wird der Wert einer Immobilie aus den für die Zukunft erwarteten Zahlungsströmen abgeleitet, die in der Handelsbilanz berücksichtigt werden.

• Erträge aus Vermietung,
• Bewirtschaftungskosten und
• ein Restwert am Ende des Betrachtungszeitraums

werden auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Für Gewerbeimmobilien mit unterschiedlichen Mietvertragslaufzeiten, Staffelmieten oder anstehendem Leerstand bildet dieses Verfahren die tatsächliche wirtschaftliche Situation oft präziser ab als eine vereinfachte Ertragswertrechnung mit einem einzigen nachhaltigen Ertrag.

Für Bilanzierungszwecke ist das von Bedeutung, weil der ausgewiesene Wert einer Prüfung standhalten und die individuellen Zahlungsstrommerkmale des Objekts, einschließlich der Herstellungskosten, nachvollziehbar abbilden muss.

Ihr Sachverständiger für Immobilienbewertungen für die Bilanzierung

Dipl.-Ök. Felix Tebinka MRICS bewertet Immobilien für die Bilanzierung als RICS- und HypZert(F)-zertifizierter Sachverständiger, bundesweit mit Standorten in Brandenburg (Luckau) und Sachsen (Bannewitz, Leipzig). Auftraggeber sind Unternehmen, Banken, Gerichte und Finanzämter, die einen belastbaren Immobilienwert zum Bilanzstichtag für Grundstück und Gebäude im Anlagevermögen benötigen. Steuerliche Aspekte der Immobilienbewertung – etwa für Erbschaft-, Schenkungs- und Grundsteuer – sowie Unternehmensumwandlungen behandeln wir in einem gesonderten Gutachten zur steuerlichen Wertermittlung.