Immobilienbewertung bei Scheidung - Immobiliengutachten

Immobilienbewertung bei Scheidung – Haus oder Eigentumswohnung im Trennungsfall bewerten lassen

Bei einer Scheidung oder Trennung wird das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung Teil der Vermögensauseinandersetzung. Damit der Zugewinnausgleich fair gelingt, muss der aktuelle Marktwert der Immobilie objektiv ermittelt werden.

Wir erstellen die Immobilienbewertung bei Scheidung oder Trennung als RICS-zertifizierter Sachverständiger –

• neutral,
• nachvollziehbar und
• auf Wunsch gerichtsfest

Warum die Immobilie bei Scheidung oder Trennung objektiv bewertet werden muss

Im Rahmen des Zugewinnausgleichs zählt der Verkehrswert der Immobilie zum auszugleichenden Vermögen. Schätzen die Ehepartner den Wert nur grob oder gegensätzlich, drohen Streit und Nachteile für eine Seite.

Eine objektive Immobilienbewertung bei einer Scheidung durch einen unabhängigen Gutachter stellt den tatsächlichen Markt- bzw. Verkehrswert der Immobilie fest. Dieser Verkehrswert schafft damit eine faire, von beiden Partnern akzeptierte Basis.

Gerade weil die Immobilie meist der größte Vermögenswert eines Ehepaares ist, wirkt sich jede Ungenauigkeit unmittelbar auf die Höhe des Ausgleichs aus. Ein objektiv ermittelter Immobilienwert verhindert, dass eine Seite im Rahmen der Scheidung benachteiligt wird, und nimmt der ohnehin belastenden Situation einen wesentlichen Streitpunkt.

Zugewinnausgleich: Welche Rolle die Immobilie spielt

Beim Zugewinnausgleich wird verglichen, welchen Vermögenszuwachs beide Ehepartner während der Ehe erzielt haben. Der Ehepartner mit dem höheren Zugewinn schuldet dem anderen die Hälfte der Differenz. Gehört eine Immobilie zum Vermögen, fließt ihr Verkehrswert in diese Berechnung ein – und zwar objektiv ermittelt, nicht nach Wunsch einer Seite, um beiden Ehegatten gerecht zu werden.

Wird der Wert der Immobilie zu hoch angesetzt, zahlt der Eigentümer zu viel; wird er zu niedrig angesetzt, verliert der andere Partner. Ein Verkehrswertgutachten liefert hier den belastbaren Wert, auf dem der Zugewinnausgleich im Falle einer Scheidung aufbaut.

3 Wege mit der gemeinsamen Immobilie bei Scheidung

Für die gemeinsame Immobilie gibt es bei einer Scheidung 3 Wege – Grundlage ist jeweils der objektiv ermittelte Verkehrswert:

1. Ein Partner übernimmt: Ein Ehepartner bleibt Eigentümer und zahlt den anderen aus.
2. Immobilie verkaufen: Die Immobilie wird verkauft und der Erlös aufgeteilt. Der Verkehrswert zeigt, ob ein Kaufangebot angemessen ist.
3. Teilungsversteigerung: Können sich beide nicht einigen, droht die Versteigerung – meist die wirtschaftlich ungünstigste Lösung. Eine objektive Bewertung kann dies vermeiden.

Ein Partner übernimmt – der andere wird ausgezahlt

Häufig möchte ein Ehepartner den Miteigentumsanteil des anderen übernehmen und den Ehepartner auszahlen. Die Höhe der Auszahlung richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Nur ein fundiertes Verkehrswertgutachten verhindert, dass die Auszahlung im Falle einer Scheidung zu hoch oder zu niedrig ausfällt – beide Ehegatten haben Anspruch auf einen objektiv ermittelten Wert. Der Gutachter berücksichtigt dabei auch noch valutierende Belastungen im Grundbuch, etwa ein laufendes Darlehen, soweit dies für die Wertermittlung relevant ist.

Wie der Immobiliengutachter bei einer Scheidung den Verkehrswert ermittelt

Der Sachverständige bestimmt den Verkehrswert der Immobilie mit dem passenden Wertermittlungsverfahren:

• Vergleichswertverfahren,
• Ertragswertverfahren oder
• Sachwertverfahren

je nach Art und Nutzung des Objekts.

Er bewertet die Immobilie unter Einbeziehen folgender Faktoren:

• Lage, Größe, Baujahr,
• Ausstattung und Zustand
• prüft das Grundstück sowie
• Eintragungen im Grundbuch,
• beschafft behördliche Auskünfte zum Grundstück,
• wertet die entsprechende Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte aus

So entsteht ein nachvollziehbarer Marktwert, der den tatsächlichen Zustand der
Immobilie, deren Eigenschaften, rechtliche Gegebenheiten und die regionalen Marktsituationen abbildet.

Anders als eine Maklereinschätzung ist ein Verkehrswertgutachten methodisch begründet und hält auch vor Gericht stand.

Wenn das Haus zum Streitpunkt wird – Schiedsgutachten

Sind sich die Ehepartner über den Wert nicht einig, müssen sie nicht sofort vor Gericht ziehen. Beide können gemeinsam einen neutralen Sachverständigen als Schiedsgutachter beauftragen (§§ 315–319 BGB). Dessen Bewertung ist für beide Seiten verbindlich und vermeidet einen langwierigen, teuren Gerichtsstreit. So lässt sich die Klärung der Bewertung ihrer Immobilie aus dem gerichtlichen Verfahren heraushalten. Mehr zum Schiedsgutachten

Immobilienbewertung bei Scheidung – Verkehrswertgutachten erstellen

Je nach Zweck ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich – etwa
wenn der Wert vor Gericht oder Behörden Bestand haben muss bzw. wenn Finanzierungen notwendig werden.

Das qualifizierte Verkehrswertgutachten ist der gerichtsfeste und behördliche
Nachweis des Verkehrswertes der Immobilie.

Wir bewerten zudem stichtagsbezogen, auch für zurückliegende Zeitpunkte, falls für den Zugewinnausgleich ein bestimmter Stichtag maßgeblich ist.

Mietobjekt und Nutzungsentschädigung

Bleibt ein Partner nach der Trennung in der gemeinsamen Immobilie wohnen, kann eine Nutzungsentschädigung fällig werden. Handelt es sich um ein Mietshaus, ist zusätzlich der erzielbare Ertrag relevant. Über ein Mietwertgutachten ermitteln wir den maßgeblichen Mietwert objektiv – als faire Berechnungsgrundlage für die Entschädigung.

Ablauf und benötigte Unterlagen, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln

Für die Immobilienbewertung bei Scheidung benötigen wir Unterlagen zum Objekt:

• Grundbuchauszug,
• Flurkarte,
• Nachweise, wann welche Modernisierungsarbeiten erfolgten
• Bauunterlagen mit Wohnfläche und Baujahr sowie
• bei vermieteten Objekten die Mietverträge.

Nach einem Vor-Ort-Termin berechnen wir das Objekt und ermitteln den Verkehrswert. Sie erhalten ein nachvollziehbar begründetes Gutachten, das beide Ehepartner als objektive Grundlage für den Zugewinnausgleich nutzen können.

Ihr Sachverständiger für Immobiliengutachten im Scheidungsfall

Ich, Dipl.-Ök. Felix Tebinka MRICS, erstelle die Immobilienbewertung bei einer Scheidung als RICS-zertifizierter Immobiliengutachter, bundesweit – objektiv und unabhängig von beiden Parteien, um den Wert ihrer Immobilie zu bestimmen.