Haus-Grund-Wert | Dipl.-Ök. Felix Tebinka MRICS | Ihr Immobiliengutachter
Mietpreis ermitteln für einen vertretbaren Mietwert
Nicht in allen Städten und Gemeinden ist ein Mietspiegel verfügbar. Damit Mieter und Vermieter trotzdem einen vertretbaren Mietzins ermitteln können, gibt es das Mietwertgutachten. Auch vor der Investition in ein Mietobjekt sollte man den Mietzins ermitteln lassen, denn davon hängt die Höhe der Rendite ab. Ein Mietwertgutachten ist eine begründete Schätzung des Mietwertes (erzielbarer Ertrag) in Bezug auf eine Wohnung oder einem Gewerberaum.
Bei Scheidungsangelegenheiten – Mietpreis ermitteln für Nutzungsentschädigung
Bei einer Scheidung geht es oft auch um eine Immobilie. Bleibt z.B. ein Ehepartner im Haus oder der Wohnung weiter wohnen, muss er den anderen Ehepartner dafür entschädigen. Hier geht es dann um die Nutzwertentschädigung.
Mit besonderer Sachkunde, Erfahrung und Fachwissen und unter Berücksichtigung der mietrelevanten Eigenschaften erstellen wir für Sie ein aussagekräftiges Mietwertgutachten.
Mietpreis ermitteln – wann macht es Sinn ein Gutachten erstellen zu lassen?
- Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete
- bei Streitigkeiten über die Höhe der Miete zwischen Vermieter und Mieter
- für Mietpreisverhandlungen
- Mietwert- und Wohnwertermittlung im Scheidungsverfahren
- Nutzwertentschädigungen im Scheidungsverfahren
- Basis für Mieterhöhungsvereinbahrungen zwischen Bank und Zwangsverwalter
Lassen Sie sich gerne von uns beraten.
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DIPL.-ÖK. FELIX TEBINKA MRICS
Was können wir für Sie tun?
Häufig gestellt Fragen (FAQ)
Wertmindernde Rechte sind Belastungen wie Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht oder Erbbaurecht, die die Nutzbarkeit eines Grundstücks einschränken und dadurch den Verkehrswert senken. Entscheidend ist die Blickrichtung: Dieselbe Eintragung wirkt auf zwei Grundstücke entgegengesetzt. Ein Wegerecht über das Nachbargrundstück kann den Wert Ihrer Immobilie sogar steigern, weil sie dadurch rechtssicher erreichbar ist – für den Nachbarn, der die Zufahrt dulden muss, ist dieselbe Eintragung eine Belastung. Wie stark sie wirkt, hängt von Art, Umfang und Dauer ab.
Ein Käufer erwirbt die Immobilie mitsamt ihren Belastungen – eingetragene Rechte bleiben beim Eigentümerwechsel bestehen. Wer ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht kauft, kann es nicht selbst beziehen; wer ein Grundstück mit Wegerecht übernimmt, muss den fremden Verkehr weiter dulden. Dieser Nachteil wirkt sich im Preis aus. Im Gutachten wird er nicht geschätzt, sondern als Kapitalwert der Belastung berechnet und vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen.
Die meisten Lasten stehen in Abteilung II des Grundbuchs.
- Wege- und Leitungsrechte,
- Nießbrauch,
- Wohnrecht,
- Reallasten und
- Vorkaufsrechte.
Abteilung III enthält dagegen nur die Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden.
Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde, Denkmalschutz in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes. Für eine vollständige Bewertung müssen alle Verzeichnisse geprüft werden – ein Grundbuchauszug allein genügt nicht.
Ja – alle vier mindern in der Regel den Wert des belasteten Grundstücks, allerdings unterschiedlich stark.
Ausschlaggebend ist, wie viel Nutzung sie entziehen und für wie lange.
Der Nießbrauch wirkt am weitreichendsten, da er die vollständige Nutzung samt Erträgen überträgt; das Wohnungsrecht beschränkt sich auf das Bewohnen. Eine Reallast verpflichtet zu wiederkehrenden Leistungen, das Erbbaurecht trennt Grundstück und Gebäude – hier steht dem Nachteil ein Erbbauzins gegenüber. Im Gutachten wird für jedes Recht der Kapitalwert ermittelt und vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen.
Ein eingetragenes Vorkaufsrecht kann den Wert beeinflussen, weil es den Kreis möglicher Käufer und die freie Verfügbarkeit des Grundstücks einschränkt. Die Wirkung fällt aber geringer aus als bei Rechten, die die Nutzung selbst betreffen – bewohnen, vermieten und bebauen bleibt möglich. Hinzu kommt: Gemeinden können ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, das nicht im Grundbuch steht. Wie stark es sich im Einzelfall auswirkt, wird in einem Verkehrswertgutachten konkret ermittelt.