Haus-Grund-Wert | Dipl.-Ök. Felix Tebinka MRICS | Ihr Immobiliengutachter
Mietwertgutachten für einen realistischen Mietwert
Einen realistischen Mietpreis zu ermitteln ist nicht immer einfach. Nicht in allen Städten und Gemeinden ist dafür ein Mietspiegel verfügbar. Damit Mieter und Vermieter trotzdem einen vertretbaren Mietpreis einschätzen können, gibt ein Mietwertgutachten hier Sicherheit. Auch bei der Investition in ein Mietobjekt hängt die Höhe der Rendite von der möglichen Miete ab. Ein Mietwertgutachten ist eine begründete Schätzung des Mietwertes (erzielbarer Ertrag) in Bezug auf eine Wohnung oder einem Gewerberaum.
Mietpreis ermitteln u.a. bei Scheidungsangelegenheiten
Bei einer Scheidung geht es oft auch um eine Immobilie. Bleibt z.B. ein Ehepartner im Haus oder der Wohnung weiter wohnen, muss er den anderen Ehepartner dafür entschädigen. Hier geht es dann um die Nutzungsentschädigung. Auch hier ist der Mietpreis qualifiziert zu ermitteln.
Mit besonderer Sachkunde, Erfahrung und Fachwissen und unter Berücksichtigung der mietrelevanten Eigenschaften erstellen wir für Sie ein aussagekräftiges Mietwertgutachten.
Wann macht ein Mietwertgutachten Sinn?
- Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete
- bei Streitigkeiten über die Höhe der Miete zwischen Vermieter und Mieter
- für Mietpreisverhandlungen
- Mietwert- und Wohnwertermittlung im Scheidungsverfahren
- Nutzungsentschädigungen im Scheidungsverfahren oder bei Räumungsklagen
- Basis für Mieterhöhungsvereinbahrungen
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DIPL.-ÖK. FELIX TEBINKA MRICS
Was können wir für Sie tun?
Häufig gestellt Fragen (FAQ)
Das Finanzamt schätzt den Wert pauschal anhand von Bodenrichtwerten und Baujahresklassen. Dagegen ermittelt ein Sachverständiger den tatsächlichen Verkehrswert objektgenau über Vergleichswert-, Ertrags- oder Sachwertverfahren und berücksichtigt dabei individuelle Merkmale wie Zustand, Ausstattung und Lage. Häufig können dadurch Steuern gespart werden.
Maßgeblich ist der gemeine Wert (Verkehrswert) der Immobilie nach § 9 BewG, der vom Finanzamt anerkannt wird. Auf diesen Wert wird – nach Abzug der Freibeträge – die Schenkungssteuer berechnet. Ein eigenes Gutachten kann diesen Wert belastbar nach unten korrigieren, wenn wertmindernde Umstände vorliegen. Das kann die Schenkungssteuer verringern.
Das Finanzamt nutzt ein standardisiertes Massenverfahren mit Bodenrichtwerten und typisierten Annahmen zu Baujahr und Gebäudeklasse. Individuelle wertmindernde Merkmale wie Reparaturstau oder ungünstige Lage bleiben dabei unberücksichtigt – hier setzt ein Verkehrswertgutachten an. Kann ein geringerer Wert nachgewiesen werden, kann das die Schenkungssteuer senken.
Ja. Bei jeder Immobilienschenkung muss ein Wert festgestellt werden, denn er bildet die Grundlage für die Schenkungsteuer. Zuständig dafür ist zunächst das Finanzamt: Es ermittelt den sogenannten Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) – je nach Objektart über das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Ein eigenes Gutachten musst du dafür also nicht vorlegen.
Ob am Ende überhaupt Steuer anfällt, hängt vom persönlichen Freibetrag ab. Er beträgt beispielsweise z. Zt. 500.000 Euro für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro pro Kind und 20.000 Euro unter nicht verwandten Personen. Liegt der Immobilienwert darunter, bleibt die Schenkung steuerfrei – der Wert muss aber trotzdem bestimmt werden.
Ein privates Gutachten kann sich dennoch lohnen: Fällt die Bewertung
des Finanzamts nämlich höher aus als der tatsächliche Marktwert,
ist mit einem Verkehrswertgutachten der Nachweis eines niedrigeren
gemeinen Wertes möglich (§ 198 BewG) und so lässt sich unter Umständen Steuer sparen.
In der Regel nicht. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG verlangt das Finanzamt ein vollständig dokumentiertes Verkehrswertgutachten, das die Wertermittlung nachvollziehbar und methodisch begründet darstellt.
Ja. Weist ein Verkehrswertgutachten einen niedrigeren Wert als den vom Finanzamt angesetzten Wert nach, sinkt die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage und damit die Schenkungssteuer für die beschenkte Person.
Ja, das ist üblich. Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht mindert den Wert der Immobilie, der auf die beschenkte Person übergeht. Der Sachverständige bewertet dieses Recht im Gutachten gesondert und weist den tatsächlich übergehenden Immobilienwert nach, um die Rechte an der Immobilie zu klären.
Eine Schenkung zu Lebzeiten kann sinnvoll sein, weil sich die persönlichen Freibeträge nach Ablauf der gesetzlichen Frist erneut nutzen lassen. Grundlage ist in beiden Fällen – Schenkung und Erbschaft – ein belastbar ermittelter Immobilienwert durch einen zertifizierten Gutachter.