Ihr Sachverständiger für Immobilienbewertung
Beleihung Ihrer alten oder neuen Immobilie
Das Beleihungswertgutachten als Basis für die Höhe des Darlehns
Das Beleihungswertgutachten ist die Basis für die Höhe Ihres Darlehens: Es weist den Beleihungswert einer Immobilie aus – also den Wert, den die Bank bei einem späteren Verkauf oder einer Versteigerung aufgrund von Zahlungsproblemen des Kreditschuldners dauerhaft und nachhaltig erzielen würde.
Anders als das Verkehrswertgutachten betrachtet es nicht einen Stichtag, sondern die gesamte Darlehensdauer.
Beleihungswert als Basis für die Höhe Ihrer Finanzierung
Der Beleihungswert gibt an, welchen Wert die Bank durch Verkauf oder Versteigerung der Immobilie mindestens erhalten würde. Kreditinstitute vergeben ein Darlehen typischerweise in Höhe von 60–80 % dieses Werts; die Differenz zu den Gesamtkosten ist durch Eigenkapital zu decken.
Ein fundierte Beleihungswertberechnung schafft damit Klarheit über den finanzierbaren Rahmen. Gerade bei größeren Finanzierungsvorhaben kann ein unabhängiges Beleihungswertgutachten die Verhandlungsposition gegenüber der Bank stärken – und Überraschungen beim Eigenkapitalbedarf vermeiden.
Wie der Beleihungswert der Immobilie für die Bank ermittelt wird
Die Beleihungswertermittlung folgt einer vorsichtigen, langfristigen Betrachtung: Spekulative und nur vorübergehende Wertbestandteile bleiben außen vor, damit der Wert über die gesamte Laufzeit nachhaltig Bestand hat. Rechtlicher Rahmen sind das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). So erhält das Kreditinstitut eine belastbare, nachhaltige Sicherheit.
In die Ermittlung fließen unter anderem ein:
- Lage
- Zustand,
- Nutzungsart und
- ggfs. nachhaltig erzielbare Erträge der Immobilie – bewertet nach anerkannten Verfahren wie dem Ertragswert- oder Sachwert- bzw. Vergleichswertverfahren.
Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf – was bedeutet das?
Wer eine Immobilie finanziert, begegnet zwei Begriffen, die maßgeblich bestimmen, wie viel Kredit eine Bank gewährt: Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf.
Die Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze ist der maximale Kreditbetrag, den eine Bank auf Basis des Beleihungswerts einer Immobilie vergeben darf. Sie beträgt in Deutschland typischerweise 60 % des Beleihungswerts – bei Pfandbriefbanken ist dieser Wert gesetzlich verankert. Manche Kreditinstitute gehen in der Praxis bis zu 80 Prozent des Beleihungswerts.
Beispiel: Beträgt der Beleihungswert einer Immobilie 400.000 Euro, liegt die Beleihungsgrenze bei 240.000 Euro (60 %) bis 320.000 Euro (80 %).
Der Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen dem tatsächlich aufgenommenen Darlehen und dem Beleihungswert der Immobilie – ausgedrückt in Prozent. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank und desto besser in der Regel die Konditionen für den Kreditnehmer.
Beispiel: Darlehen 280.000 Euro, Beleihungswert 400.000 Euro → Beleihungsauslauf 70 %.
Warum ist das für die Finanzierung wichtig?
Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf bestimmen direkt, wie viel Eigenkapital Sie einbringen müssen und welchen Zinssatz die Bank anbietet. Ein fundiertes Beleihungswertgutachten schafft hier Klarheit – und kann die Verhandlungsposition gegenüber der Bank verbessern.
Beleihungswertgutachten und Verkehrswertgutachten – wo liegt der Unterschied?
Das Verkehrswertgutachten stellt den Marktwert zu einem bestimmten Stichtag fest. Das Beleihungswertgutachten dagegen ermittelt einen nachhaltig erzielbaren Wert über die Darlehensdauer und liegt deshalb in der Regel unter dem Verkehrswert.
Beide Gutachten verfolgen unterschiedliche Zwecke – das eine den aktuellen Marktwert, das andere die langfristige Kreditsicherheit.
In manchen Fällen – etwa bei komplexen Objekten oder strittigen Finanzierungen – ist es sinnvoll, beide Gutachten parallel zu beauftragen, um ein vollständiges Bild zu erhalten.
Beleihung ist auch für vorhandene Immobilien möglich
Nicht nur beim Kauf, auch bei bereits vorhandenen Immobilien lässt sich über ein Beleihungswertgutachten der Beleihungswert ermitteln – etwa, um Eigenkapital für eine weitere Finanzierung zu mobilisieren. Dies ist besonders relevant bei Anschlussfinanzierungen, der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen oder der Erschließung von Liquidität aus bestehendem Immobilienvermögen.
Ihr HypZert (F)-zertifizierter Sachverständiger für Beleihungswertgutachten bei der Immobilienbewertung
Ich – Dipl.-Ök. Felix Tebinka MRICS – erstelle als HypZert (F) zertifizierter Sachverständiger, bundesweit für Banken, Kreditinstitute und private Kreditnehmer Beleihungswertgutachten gemäß §16 (PfandBG – Pfandbriefgesetz). Diese Gutachten haben auch Bestand vor Gericht oder dienen für steuerliche Zwecke.
Als unabhängiger Sachverständiger arbeite ich ausschließlich im Interesse einer objektiven, nachvollziehbaren Bewertung – ohne Bindung an Banken oder Kreditinstitute.
Zwecke
für Beleihungswertgutachten
ICH BERATE SIE QUALIFIZIERT
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DIPL.-ÖK. FELIX TEBINKA MRICS
Was können wir für Sie tun?
Häufig gestellt Fragen (FAQ)
Das Finanzamt schätzt den Wert pauschal anhand von Bodenrichtwerten und Baujahresklassen. Dagegen ermittelt ein Sachverständiger den tatsächlichen Verkehrswert objektgenau über Vergleichswert-, Ertrags- oder Sachwertverfahren und berücksichtigt dabei individuelle Merkmale wie Zustand, Ausstattung und Lage. Häufig können dadurch Steuern gespart werden.
Maßgeblich ist der gemeine Wert (Verkehrswert) der Immobilie nach § 9 BewG, der vom Finanzamt anerkannt wird. Auf diesen Wert wird – nach Abzug der Freibeträge – die Schenkungssteuer berechnet. Ein eigenes Gutachten kann diesen Wert belastbar nach unten korrigieren, wenn wertmindernde Umstände vorliegen. Das kann die Schenkungssteuer verringern.
Das Finanzamt nutzt ein standardisiertes Massenverfahren mit Bodenrichtwerten und typisierten Annahmen zu Baujahr und Gebäudeklasse. Individuelle wertmindernde Merkmale wie Reparaturstau oder ungünstige Lage bleiben dabei unberücksichtigt – hier setzt ein Verkehrswertgutachten an. Kann ein geringerer Wert nachgewiesen werden, kann das die Schenkungssteuer senken.
Ja. Bei jeder Immobilienschenkung muss ein Wert festgestellt werden, denn er bildet die Grundlage für die Schenkungsteuer. Zuständig dafür ist zunächst das Finanzamt: Es ermittelt den sogenannten Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) – je nach Objektart über das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Ein eigenes Gutachten musst du dafür also nicht vorlegen.
Ob am Ende überhaupt Steuer anfällt, hängt vom persönlichen Freibetrag ab. Er beträgt beispielsweise z. Zt. 500.000 Euro für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro pro Kind und 20.000 Euro unter nicht verwandten Personen. Liegt der Immobilienwert darunter, bleibt die Schenkung steuerfrei – der Wert muss aber trotzdem bestimmt werden.
Ein privates Gutachten kann sich dennoch lohnen: Fällt die Bewertung
des Finanzamts nämlich höher aus als der tatsächliche Marktwert,
ist mit einem Verkehrswertgutachten der Nachweis eines niedrigeren
gemeinen Wertes möglich (§ 198 BewG) und so lässt sich unter Umständen Steuer sparen.
In der Regel nicht. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG verlangt das Finanzamt ein vollständig dokumentiertes Verkehrswertgutachten, das die Wertermittlung nachvollziehbar und methodisch begründet darstellt.
Ja. Weist ein Verkehrswertgutachten einen niedrigeren Wert als den vom Finanzamt angesetzten Wert nach, sinkt die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage und damit die Schenkungssteuer für die beschenkte Person.
Ja, das ist üblich. Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht mindert den Wert der Immobilie, der auf die beschenkte Person übergeht. Der Sachverständige bewertet dieses Recht im Gutachten gesondert und weist den tatsächlich übergehenden Immobilienwert nach, um die Rechte an der Immobilie zu klären.
Eine Schenkung zu Lebzeiten kann sinnvoll sein, weil sich die persönlichen Freibeträge nach Ablauf der gesetzlichen Frist erneut nutzen lassen. Grundlage ist in beiden Fällen – Schenkung und Erbschaft – ein belastbar ermittelter Immobilienwert durch einen zertifizierten Gutachter.