IMMOBILIE BEWERTEN FÜR DIE VERSICHERUNG
Versicherungswert ermitteln

Immobilienbewertung für die Versicherung schützt vor Verlust und hohen Kosten

Ein Gutachten ist die Basis für die richtige Versicherung einer Immobilie: Es ermittelt den maßgeblichen Versicherungswert und damit die angemessene Versicherungssumme für die Gebäudeversicherung.

So vermeiden Sie eine Unterversicherung, die im Schadensfall teuer wird, ebenso wie eine Überversicherung mit unnötig hohen Prämien. Wir erstellen die Immobilienbewertung für die Versicherung als MERICS und HypZert F-zertifizierter Sachverständiger – sachgerecht, nachvollziehbar und objektgenau berechnet.

Gutachten als Basis für die Versicherung einer Immobilie

Die Versicherungssumme muss zum tatsächlichen Wert des Gebäudes passen. Ist sie zu niedrig angesetzt, liegt eine Unterversicherung vor – der Versicherer kürzt im Schadensfall die Leistung, und die Wiederherstellung des Gebäudes ist nicht vollständig gedeckt. Ist sie zu hoch, zahlen Sie über Jahre hinweg überhöhte Prämien für einen Schutz, den Sie in dieser Höhe gar nicht benötigen.

Ein Gutachten bestimmt den richtigen Versicherungswert und damit die passende Versicherungssumme für Ihre Wohngebäudeversicherung – unabhängig von pauschalen Schätzungen, die viele Versicherer beim Vertragsabschluss zugrunde legen. So lässt sich die Wohngebäudeversicherung berechnen, ohne dass Sie sich auf eine grobe Faustformel verlassen müssen.

Gerade weil die Versicherungssumme der Wohngebäudeversicherung über Jahrzehnte Bestand hat und sich Gebäude durch Umbauten, Modernisierungen oder Erweiterungen verändern, lohnt sich eine objektgenaue Berechnung der Versicherungssumme in regelmäßigen Abständen. Nur so bleibt die Wohngebäudeversicherung tatsächlich passgenau und die Versicherungssumme entspricht weiterhin dem aktuellen Wert des Gebäudes, der durch den Baupreisindex multipliziert wird.

Versicherungswert ist nicht gleich Verkehrswert

Der Versicherungswert einer Immobilie unterscheidet sich grundlegend vom Verkehrswert oder Marktwert.
Der Verkehrswert beziffert, was die Immobilie am Markt erzielen würde – inklusive Grundstück, Lage und Nachfrage. Der Versicherungswert dagegen bemisst sich allein an den Kosten, das Gebäude im Schadensfall in gleicher Art und Güte wiederherzustellen; der Bodenwert und die Lage spielen dabei keine Rolle.

Deshalb kann der Versicherungswert deutlich vom Marktwert abweichen – und genau hier entstehen Fehler, wenn die Versicherungssumme fälschlich aus dem Marktwert statt aus dem tatsächlichen Wiederherstellungswert des Gebäudes abgeleitet wird.

Für die Gebäudeversicherung ist ausschließlich der Versicherungswert, der sich am Baupreisindex orientiert, relevant.

Wer die Versicherungssumme stattdessen am Kaufpreis oder am aktuellen Marktwert der Immobilie orientiert, geht ein erhebliches Risiko ein: In begehrten Lagen liegt der Marktwert oft deutlich über den reinen Wiederherstellungskosten, in strukturschwachen Regionen kann es umgekehrt sein. Beides führt zu einer falschen Versicherungssumme.

Wie der Gebäudewert für die Versicherung ermittelt wird

Was ist der Wert 1914 und wie wird er für die Berechnung des Versicherungswertes genutzt?

Der Wert 1914 ist eine historische Rechengröße, die in der Immobilienbewertung insbesondere zur Ermittlung des Versicherungswertes von Gebäuden verwendet wird. Er beschreibt den fiktiven Bauwert eines Gebäudes im Jahr 1914 und dient als Grundlage, um den heutigen Wiederaufbauwert unter Berücksichtigung aktueller Baukosten zu berechnen.

Für die Berechnung des Versicherungswertes wird der Wert 1914 mit dem jeweils gültigen Baupreisindex multipliziert. Dadurch lässt sich der Wert eines Gebäudes an die aktuellen Kosten für Bauleistungen und Materialien anpassen. Diese Methode wird vor allem bei der Ermittlung des gleitenden Neuwertfaktors in der Gebäudeversicherung eingesetzt und sorgt dafür, dass der Versicherungsschutz an die Entwicklung der Baukosten angepasst bleibt.

Eine korrekte Ermittlung des Wertes 1914 ist entscheidend, um eine Unterversicherung zu vermeiden und im Schadenfall eine ausreichende Absicherung des Gebäudes sicherzustellen.

Unterversicherung vermeiden

Die häufigste Gefahr bei der Wohngebäudeversicherung ist die Unterversicherung.

Wurde der Versicherungswert zu niedrig angesetzt – etwa weil Anbauten, Modernisierungen oder eine hochwertige Ausstattung nicht erfasst sind – kürzt der Versicherer im Schadensfall die Leistung anteilig. Bei einem Teilschaden bedeutet das: Sie erhalten nur einen Bruchteil der Wiederherstellungskosten erstattet, obwohl Sie über Jahre hinweg Beiträge zur Versicherungssumme in der Wohngebäudeversicherung gezahlt haben.

Ein Gutachten ermittelt den Gebäudeversicherungswert objektgenau und stellt sicher, dass die Versicherungssumme das Gebäude vollständig absichert. Damit ist das Risiko, im Schadenfall auf einem Teil der Kosten sitzen zu bleiben, ausgeschlossen – auch im Fall eines Totalschadens, bei dem die volle Versicherungssumme benötigt wird, um das Gebäude wieder aufzubauen.

Typische Ursachen für eine unterversicherte Immobilie sind nicht gemeldete Anbauten, ein nachträglich ausgebautes Dachgeschoss, eine hochwertige Sanierung von Bad oder Küche, oder schlicht eine zu pauschale Ersteinschätzung bei Vertragsabschluss. Auch bei älteren, lange nicht überprüften Gebäuden ist das Risiko einer Unterversicherung deutlich erhöht. Ein Gutachten schafft hier die verlässliche Grundlage für die Berechnung der richtigen Versicherungssumme und hilft, die Unterversicherung dauerhaft zu vermeiden.

Schutz vor Verlust und hohen Kosten

Im Schadensfall zählt, ob die Wiederherstellungskosten des Gebäudes vollständig abgesichert sind. Eine zeitnahe, fachgerechte Bewertung reduziert das Risiko finanzieller Verluste und sorgt dafür, dass Sie im Ernstfall nicht auf einem Teil der Kosten sitzen bleiben.

Das Gutachten bietet zudem Beweiskraft – auch vor Gericht, wenn es zum Streit mit dem Versicherer über die Höhe der Versicherungssumme, den zugrunde gelegten Versicherungswert oder die Regulierung im Schadensfall kommt.

Gerade bei größeren Schäden – etwa nach Sturm, Feuer oder Leitungswasser – prüfen Versicherer die gemeldete Versicherungssumme genau. Ein unabhängiges, nachvollziehbares Gutachten schafft hier Klarheit und verhindert, dass die Regulierung allein auf Basis der versichererseitigen Einschätzung erfolgt. Maßgeblich für die Wohngebäudeversicherung ist dabei stets der Neuwert des Gebäudes, nicht ein um Alter und Abnutzung geminderter Zeitwert – nur so ist der tatsächliche Wiederaufbau vollständig gedeckt.

Welche Verfahren kommen bei der Versicherungswertfeststellung zum Einsatz?

Für die Ermittlung des Versicherungswerts steht die Wiederherstellung des Gebäudes im Mittelpunkt.

Je nach Fragestellung ziehen wir dafür ergänzend die anerkannten Verfahren der Immobilienbewertung heran: Das Sachwertverfahren bildet die Herstellungskosten eines Gebäudes ab und liefert damit die fachliche Grundlage für die Ermittlung des Neubauwerts.

Wo zusätzlich der Marktwert einer Immobilie eingeordnet werden soll – etwa zur Abgrenzung von Versicherungswert und Verkehrswert –, ziehen wir das Vergleichswertverfahren heran; bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten ergänzend das Ertragswertverfahren.

Alle Verfahren folgen der ImmoWertV und damit einem bundesweit anerkannten, gerichtsfesten Standard, der auch die Baupreise berücksichtigt.

Wann macht eine Immobilienbewertung für die Versicherung Sinn?

Transparenz und Sicherheit für den richtigen Versicherungsschutz

Eine Immobilienbewertung für Versicherungszwecke stellt sicher, dass der Versicherungsschutz dem tatsächlichen Wert für Wohngebäude und Gewerbebauten entspricht. Besonders bei Neubauten, Umbauten, Sanierungen oder Wertveränderungen hilft eine aktuelle Bewertung dabei, eine Unterversicherung zu vermeiden und die Immobilie im Schadenfall angemessen abzusichern.

• Abschluss oder Anpassung einer Gebäudeversicherung, insbesondere wenn Tarif oder Prämie neu verhandelt werden
• Verdacht auf eine unterversicherte oder überversicherte Immobilie
• nach Modernisierungen, Sanierungen oder Anbauten, die den Gebäudewert verändern
• bei älteren, lange nicht überprüften Gebäuden
• als Nachweis der richtigen Versicherungssumme gegenüber dem Versicherer
• nach einem Streit mit dem Versicherer über die Höhe der Entschädigung im Schadensfall
• bei Eigentümerwechsel, wenn die bestehende Versicherungssumme nicht überprüft wurde

Einzel- und Portfoliobewertungen

Einzel- und Portfoliobewertungen bei Einlagen und Entnahmen aus dem Betriebsvermögen erfordern eine sorgfältige und fachlich fundierte Wertermittlung. Eine transparente Immobilienbewertung mit nachvollziehbarer Dokumentation schafft die Grundlage für eine rechtssichere Darstellung gegenüber der Versicherung und dem Finanzamt und trägt dazu bei, steuerliche Rückfragen sowie mögliche Nachforderungen zu vermeiden.

Ablauf der Bewertung

Für die Ermittlung des Versicherungswerts nehmen wir das Gebäude vor Ort auf und erfassen Bauweise, Größe, Ausstattung, besondere Bauteile sowie alle Anbauten und Modernisierungen. Daraus leiten wir den aktuellen Neubauwert des Gebäudes ab.

Das Ergebnis erhalten Sie als nachvollziehbares, schriftliches Gutachten, mit dem Sie die Versicherungssumme gegenüber dem Versicherer belegen können – als objektgenaue Schätzung statt einer groben Faustformel.

Auf Wunsch stimmen wir das Gutachten auf die Anforderungen Ihres Versicherers ab, sodass die ermittelten Werte direkt für die Anpassung der Police übernommen werden können. Den konkreten Zeit- und Kostenrahmen erhalten Sie vorab in einem transparenten Festpreisangebot.

Für wen lohnt sich eine Bewertung für die Versicherung?

Die Immobilienbewertung für die Versicherung richtet sich an

• private Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern
• Eigentümergemeinschaften,
• Unternehmen mit Betriebsimmobilien und
• institutionelle Auftraggeber.

Auch Banken und Finanzämter greifen im Zusammenhang mit Beleihung, Finanzierung oder steuerlicher Bewertung auf ein unabhängiges Gutachten zurück. In gerichtlichen Auseinandersetzungen – etwa bei einem Streit über die Entschädigung nach einem Schadensfall – dient das Gutachten als belastbare, gerichtsfeste Grundlage.

Ihr Sachverständiger für die Versicherungsbewertung

Dipl.-Ök. Felix Tebinka MRICS erstellt die Immobilienbewertung für die Versicherung als öffentlich bestellter und vereidigter, RICS-zertifizierter Sachverständiger – bundesweit, mit Standorten in Brandenburg (Luckau) und Sachsen (Bannewitz, Leipzig). Anders als pauschale Einschätzungen mancher Versicherer oder Vermittler liefert das Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen eine objektgenaue, gerichtsfeste Grundlage für den Gebäudeversicherungswert. Die Gutachten haben Bestand vor Gericht und werden für Privatpersonen, Unternehmen, Banken, Gerichte und Finanzämter erstellt. Die Honorare werden individuell und transparent kalkuliert; Sie erhalten vorab ein Festpreisangebot auf Anfrage.