Haus-Grund-Wert | Dipl.-Ök. Felix Tebinka MRICS | Ihr Immobiliengutachter
Verkehrswert ermitteln – Werte sichtbar machen!
Was ist eine Immobilie wert? Auf den ersten Blick ist der Verkehrswert nicht immer sofort zu ersehen. Um Sie bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie oder bei der Wertermittlung eines Verkaufspreises zu unterstützen, erstellen wir ein für Ihr Projekt individuelles und professionelles Verkehrswertgutachten. Auf Basis dieses Gutachten können Sie Ihre weitere Vorgehensweise planen.
Für den Verkehrswert erstellen wir folgende Bewertungen und Analysen:
- Kaufpreisprüfung
- angemessene Kaufpreisermittlung
- Prüfung von Rechten und Belastungen
- Analyse wirtschaftlicher Chancen und Risiken
- Prüfung der Objektqualität
- Standortanalyse
- Vermögensübersicht
Verkehrswert ermitteln für gewerbliche als auch private Immobilien
Neben dem Verkehrswertgutachten bietet sich bei einem Investitionsprojekt ein Mietwertgutachten an. Hierbei wird die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt (Wohnraum oder Gewerberaum). Möchten Sie Ihren Immobilienkauf finanzieren, dann wird die Bank ein Beleihungswertgutachten benötigen, um die mögliche Kredithöhe festzulegen. Wir bewerten Gebäude sowie bebaute als auch unbebaute Grundstücke. Spezialbauten wie z.B. Kirchen gehören ebenfalls zu unseren Objekten.
Sprechen Sie uns an, als zertifizierter Immobiliengutachter erstellen wir für Sie Gutachten über den Verkehrswert einer Immobilie.
Gutachten
Zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie
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DIPL.-ÖK. FELIX TEBINKA MRICS
Was können wir für Sie tun?
Häufig gestellt Fragen (FAQ)
Das Finanzamt schätzt den Wert pauschal anhand von Bodenrichtwerten und Baujahresklassen. Dagegen ermittelt ein Sachverständiger den tatsächlichen Verkehrswert objektgenau über Vergleichswert-, Ertrags- oder Sachwertverfahren und berücksichtigt dabei individuelle Merkmale wie Zustand, Ausstattung und Lage. Häufig können dadurch Steuern gespart werden.
Maßgeblich ist der gemeine Wert (Verkehrswert) der Immobilie nach § 9 BewG, der vom Finanzamt anerkannt wird. Auf diesen Wert wird – nach Abzug der Freibeträge – die Schenkungssteuer berechnet. Ein eigenes Gutachten kann diesen Wert belastbar nach unten korrigieren, wenn wertmindernde Umstände vorliegen. Das kann die Schenkungssteuer verringern.
Das Finanzamt nutzt ein standardisiertes Massenverfahren mit Bodenrichtwerten und typisierten Annahmen zu Baujahr und Gebäudeklasse. Individuelle wertmindernde Merkmale wie Reparaturstau oder ungünstige Lage bleiben dabei unberücksichtigt – hier setzt ein Verkehrswertgutachten an. Kann ein geringerer Wert nachgewiesen werden, kann das die Schenkungssteuer senken.
Ja. Bei jeder Immobilienschenkung muss ein Wert festgestellt werden, denn er bildet die Grundlage für die Schenkungsteuer. Zuständig dafür ist zunächst das Finanzamt: Es ermittelt den sogenannten Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) – je nach Objektart über das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Ein eigenes Gutachten musst du dafür also nicht vorlegen.
Ob am Ende überhaupt Steuer anfällt, hängt vom persönlichen Freibetrag ab. Er beträgt beispielsweise z. Zt. 500.000 Euro für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro pro Kind und 20.000 Euro unter nicht verwandten Personen. Liegt der Immobilienwert darunter, bleibt die Schenkung steuerfrei – der Wert muss aber trotzdem bestimmt werden.
Ein privates Gutachten kann sich dennoch lohnen: Fällt die Bewertung
des Finanzamts nämlich höher aus als der tatsächliche Marktwert,
ist mit einem Verkehrswertgutachten der Nachweis eines niedrigeren
gemeinen Wertes möglich (§ 198 BewG) und so lässt sich unter Umständen Steuer sparen.
In der Regel nicht. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG verlangt das Finanzamt ein vollständig dokumentiertes Verkehrswertgutachten, das die Wertermittlung nachvollziehbar und methodisch begründet darstellt.
Ja. Weist ein Verkehrswertgutachten einen niedrigeren Wert als den vom Finanzamt angesetzten Wert nach, sinkt die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage und damit die Schenkungssteuer für die beschenkte Person.
Ja, das ist üblich. Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht mindert den Wert der Immobilie, der auf die beschenkte Person übergeht. Der Sachverständige bewertet dieses Recht im Gutachten gesondert und weist den tatsächlich übergehenden Immobilienwert nach, um die Rechte an der Immobilie zu klären.
Eine Schenkung zu Lebzeiten kann sinnvoll sein, weil sich die persönlichen Freibeträge nach Ablauf der gesetzlichen Frist erneut nutzen lassen. Grundlage ist in beiden Fällen – Schenkung und Erbschaft – ein belastbar ermittelter Immobilienwert durch einen zertifizierten Gutachter.