Immobilienbewertung bei Schenkung

Schenkung einer Immobilie – Steuern sparen durch professionelle Wertermittlung

Immer mehr Immobilienbesitzer machen sich frühzeitig Gedanken, was mit ihre Immobilie nach ihrem Tod passieren soll. Vererben oder doch vielleicht zu Lebzeiten schon verschenken?

Auch die Schenkung einer Immobilie muss gegebenenfalls versteuert werden – Grundlage ist der Wert der Immobilie, den das Finanzamt ansetzt. Mit einer professionellen Immobilienbewertung bei Schenkung lässt sich gegenüber dem Finanzamt ein realistischer, oft niedrigerer Immobilienwert nachweisen und so Schenkungssteuer sparen.

Wertermittlung einer Immobilie bei Schenkung

Was ist der maßgebliche Wert bei Schenkung von Immobilien?

Wird eine Immobilie verschenkt, bemisst sich die Steuer nach dem gemeinen Wert – also dem Verkehrswert bzw. Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung.

Der gemeine Wert nach § 9 BewG ist der Preis, der für die Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Er bildet die Bemessungsgrundlage, auf die nach Abzug der Freibeträge die Schenkungssteuer berechnet wird. Das gilt gleichermaßen für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und vermietete Objekte – die Art der Immobilie entscheidet über das passende Bewertungsverfahren.

Eine fundierte Immobilienbewertung bei Schenkung ist deshalb der Ausgangspunkt jeder Schenkung von Immobilien. Sie zeigt, ob der vom Finanzamt ermittelte Wert dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie entspricht – oder ob ein Gutachten einen niedrigeren Verkehrswert der Immobilie nachweisen kann, was für die steuerliche Bewertung wichtig ist.

Auch die Schenkung einer Immobilie muss ggf. versteuert werden

Das Verschenken einer Immobilie schützt nicht vor der Versteuerung

Bei der Schenkung einer Immobilie fällt – nach Abzug der gesetzlichen Freibeträge – Schenkungssteuer auf den Wert Ihrer Immobilie an. Diesen Wert setzt das Finanzamt in einem standardisierten Verfahren anhand von Bodenrichtwerten und typisierten Baujahres- und Gebäudeklassen an. Individuelle Merkmale wie Ausstattung, baulicher Zustand, Wohnfläche oder Lage fließen dabei nur pauschal ein – der vom Finanzamt ermittelte Wert liegt deshalb häufig über dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie.

Für die beschenkte Person bedeutet das: Ohne eigene Wertermittlung von Immobilien wird die Schenkungssteuer auf einen möglicherweise zu hohen Immobilienwert berechnet. Ein Verkehrswertgutachten schafft hier Klarheit und senkt die Steuerlast auf das tatsächlich gerechtfertigte Maß, bevor das Finanzamt den Wert der Schenkung endgültig festsetzt.

Schenkungssteuer und steuerliche Freibeträge

Wie hoch der Freibetrag ausfällt, richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem. Was die steuerliche Bewertung betrifft, sind Ehepartner und Kinder dabei deutlich besser gestellt als entferntere Verwandte oder nicht verwandte Beschenkte. Erst der Wert der Immobilie, der den jeweiligen Freibetrag übersteigt, ist steuerpflichtig; auf diesen übersteigenden Betrag wird die Erbschaftsteuer beziehungsweise Schenkungsteuer nach dem geltenden Steuertarif berechnet. Genau deshalb wirkt sich ein realistischer, belastbarer Immobilienwert unmittelbar auf die Höhe der Schenkungssteuer aus: Je näher der angesetzte Wert am tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegt, desto fairer fällt die Steuer aus.

Warum ist die Immobilienbewertung bei Schenkung wichtig?

Eine eigene Wertermittlung lohnt sich, wenn die Immobilie z. B. wertmindernde Eigenschaften hat, die das Finanzamt im Standardverfahren nicht erfasst.

Welche Faktoren können den Wert einer Immobilie bei Schenkung beeinflussen:

• Gebäudeschäden und Reparaturstau
• Modernisierungsrückstand
• Leerstand oder geringe Mieteinnahmen bei Mietobjekten
• eingeschränkte alternative Nutzung
• ungünstige Lage
• besondere Rechte und Belastungen, etwa ein vorbehaltenes Wohn- oder Nießbrauchrecht

In diesen Fällen weist ein Verkehrswertgutachten den niedrigeren gemeinen Wert nach – die beschenkte Person zahlt dann nur auf den tatsächlichen Wert die Schenkungssteuer.

Mit welchem Bewertungsverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie bei Schenkung ermittelt?

Welches Verfahren der Gutachter wählt, hängt von Art und Nutzung der Immobilie ab. Drei normierte Bewertungsverfahren nach ImmoWertV stehen zur Verfügung:

• Vergleichswertverfahren: Der Wert der Immobilie wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet, die der örtliche Gutachterausschuss dokumentiert. Es eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum), Teileigentum und Einfamilienhäuser mit ausreichender Vergleichsbasis.
• Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Objekten steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund. Der Immobilienwert ergibt sich aus den Mieteinnahmen – etwa der ortsüblichen Kaltmiete – abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
• Sachwertverfahren: Lässt sich kein Vergleichs- oder Ertragswert sinnvoll bilden, wird der Wert aus den Herstellungskosten des Gebäudes, einer Alterswertminderung und dem Bodenwert berechnet – typisch für selbst genutzte Objekte.

In jedes Verfahren fließen Merkmale wie Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Zustand objektgenau ein, statt einer typisierten Annahme des Finanzamts zu folgen.

Niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen ist gegenüber dem Finanzamt mit einem Verkehrswertgutachten möglich

Das Bewertungsgesetz erlaubt es ausdrücklich, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (§ 198 BewG; gemeiner Wert nach § 9 BewG). Der Nachweis erfolgt durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen, das den Wert mit dem passenden Verfahren ermittelt und um alle wertmindernden Umstände korrigiert, die das Massenverfahren des Finanzamts übergeht.

Damit das Finanzamt das Gutachten anerkennt, sollte es von einem qualifizierten, idealerweise öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem RICS-zertifizierten Gutachter stammen. Ein einfaches Kurzgutachten reicht für den steuerlichen Nachweis in der Regel nicht aus – gefordert ist ein vollständig dokumentiertes Verkehrswertgutachten, das die Wertermittlung der Immobilie nachvollziehbar und methodisch sauber darstellt.

Ablauf und benötigte Unterlagen

Nach Ihrer Anfrage bzw. Beauftragung klären wir Zweck und Stichtag der Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden, um den Wert Ihrer Immobilie genau zu erfassen. Anschließend sichten wir die Unterlagen zur Immobilie – etwa Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen mit Wohnfläche und Baujahr sowie, bei vermieteten Objekten, die Mietverträge. Bei einem Vor-Ort-Termin nehmen wir die Immobilie auf und dokumentieren ihren Zustand für die Wertermittlung. Auf dieser Basis berechnen wir den Verkehrswert und fassen das Ergebnis in einem nachvollziehbaren Gutachten zusammen, das Sie dem Finanzamt vorlegen können.

Bei einer notariell beurkundeten Schenkung informiert üblicherweise der Notar das Finanzamt über die Übertragung – die eigentliche Grundstücksbewertung obliegt jedoch einem unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen.

Nießbrauch und Wohnrecht: wenn sich der Schenker Rechte vorbehält

Viele Eigentümer verschenken ihre Immobilie zu Lebzeiten, behalten sich aber ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor – sie wollen die Immobilie weiter selbst nutzen oder die Mieteinnahmen behalten. Ein solches vorbehaltenes Recht mindert den Wert der Immobilie, der auf die beschenkte Person übergeht, und damit auch die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer. Der Sachverständige bewertet im Gutachten neben dem Verkehrswert der Immobilie auch den Kapitalwert des Nießbrauchs oder Wohnrechts. Gerade bei der vorweggenommenen Erbfolge ist diese Trennung wichtig: Nur wenn der Wert des vorbehaltenen Rechts korrekt berücksichtigt ist, setzt das Finanzamt die Schenkungssteuer auf den richtigen Wert an.

Schenkung vermieteter oder gemischt genutzter Immobilien

Wird eine vermietete Immobilie verschenkt, kommt es auf die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen an – hier führt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Ergebnis. Bei gemischt genutzten Grundstücken, etwa einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbeflächen, werden die Nutzungsarten getrennt betrachtet und sachgerecht zusammengeführt. Bei Wohnimmobilien mit ausreichender Vergleichsbasis bestimmt dagegen das Vergleichswertverfahren den Marktwert (Immobilie) – immer mit dem Ziel, den realistischen Verkehrswert Ihrer Immobilie belastbar abzubilden.

Schenkung und Erbschaft hängen zusammen

Erbschaft und Schenkung werden steuerlich eng verzahnt betrachtet, denn beide unterliegen demselben Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Wer Vermögen frühzeitig durch Schenkung überträgt, kann die persönlichen Freibeträge nach Ablauf der gesetzlichen Frist erneut nutzen – die schrittweise Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten ist deshalb ein verbreiteter Weg der vorweggenommenen Erbfolge. Eine korrekte Wertermittlung von Immobilien ist in beiden Fällen die Grundlage, sowohl beim Verschenken als auch beim späteren Vererben derselben oder einer bereits geerbten Immobilie.

Warum ein unabhängiger, qualifizierter Sachverständiger sinnvoll ist

Das Finanzamt erkennt ein Gutachten eines Sachverständigen an

Ein Verkehrswertgutachten wird vom Finanzamt nur anerkannt, wenn es methodisch sauber, vollständig dokumentiert und von einem unabhängigen zertifizierten Sachverständigen erstellt ist. Als MRICS und HypZert F zertifizierter Gutachter bewerten wir die Immobilie neutral und nach anerkannten fachlichen Standards der Immobilienbewertung, um den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Wir dokumentieren jede wertrelevante Eigenschaft – von Lage, Wohnfläche und Baujahr über den Zustand bis zu wertmindernden Rechten – und begründen die Berechnung Schritt für Schritt.

Wir erstellen für Sie folgende Gutachten

Für die Schenkung einer Immobilie erstellen wir Verkehrswertgutachten zum Nachweis nach § 198 BewG, die Ermittlung des gemeinen Werts nach § 9 BewG sowie Mietwertgutachten für vermietete Objekte. Dipl.-Ök. Felix Tebinka MRICS erstellt diese Gutachten als öffentlich bestellter und vereidigter sowie RICS-zertifizierter Sachverständiger, bundesweit – mit Standorten in Brandenburg (Luckau) und Sachsen (Bannewitz und Leipzig), für Privatpersonen,
Unternehmen, Banken, Fonds, Gerichte und Finanzämter, Kirchgemeinden, Stiftungen, Wohlfahrtsverbände, ausländische Investoren.