Bewertung von Kirchen
Verkehrswert von Kirchengebäuden und Grundstücken

Wertermittlung für Kirchen und sakrale Gebäude

Wir erstellen für Sie Wertermittlung einer Kirche oder anderer sakraler Immobilien systematisch und fundiert. Wir beschreiben hier umfassend, welche Besonderheiten bei der Bewertung von Kirchengebäuden zu beachten sind.
Wenn Sie als Kirchen- oder Stiftungsträger, Investor oder kirchliche Organisation oder Gemeinde vor der Herausforderung stehen, den Verkehrswert einer Kirche zu ermitteln, dann sind wir der richtige Partner an Ihrer Seite.

Gliederung

1. Was versteht man unter dem Verkehrswert einer Kirche?
2. Welche Rolle spielt das Grundstück bei der Wertermittlung sakraler Bauten?
3. Wie wirkt sich der Denkmalschutz auf die Werteinschätzung einer Kirche aus?
4. Welche Bewertungsverfahren eignen sich bei Kirchengebäuden?
5. In welchen Fällen ist eine Umnutzung von kirchlichen Immobilien relevant für das Gutachten?
6. Wie wird die Fläche und Nutzungsart bei sakralen Immobilien berücksichtigt?
7. Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Kirche?
8. Welche Besonderheiten gelten für kirchlich genutzte Immobilien und deren rechtlichere Aspekte?
9. Wie lässt sich ein fundiertes Wertgutachten für eine Kirche aufbauen und einsetzen?
10. Zusammenfassung
11. FAQs

1. Was versteht man unter dem Verkehrswert einer Kirche?

Die Wertermittlung muss neben rein wirtschaftlichen Aspekten auch die religiöse Nutzung, den gemeinnützigen oder kultischen Zweck und ggf. den Umnutzungsrahmen berücksichtigen.
Mit einer fundierten Bewertung kann eine Kirchengemeinde, eine kirchliche Körperschaft oder ein Investor besser einschätzen, ob eine Immobilie aktiviert, erhalten oder umgebaut werden kann – und welchen Wert sie hat.

2. Welche Rolle spielt das Grundstück bei der Wertermittlung sakraler Bauten?

Grund und Boden ist eine fundamentale Komponente jeder Immobilienbewertung. Auch bei einer Kirche gilt: Der Wert des Grundstücks ist zu ermitteln und fließt in die Bewertung ein. Dabei sind etwaige Sondernutzungsrechte, religiöse Widmungen, Erbpachtverhältnisse sowie die Lage und Größe des Grundstücks zu berücksichtigen.
Wenn eine Kirche auf einem großen Areal mit Friedhof, Pfarrhäusern oder Kindergärten liegt, erhöht dies das Bewertungsspektrum – das Grundstückswertpotenzial ist differenzierter. Gleichwohl können glaubensbezogen Nutzungsvorgaben und gegebenenfalls Unveräußerlichkeitsbestimmungen den frei verwertbaren Wert mindern.
Von Bedeutung ist zudem die Frage, ob das Grundstück allein (ohne Kirche) marktgängig wäre – z. B. für Umnutzung in ein Kulturzentrum oder Wohn-/Gewerbeobjekt – oder ob die kirchliche Nutzung auf Dauer bestehen bleibt. Diese Rahmenbedingungen beeinflussen erheblich den Verkehrswert der Immobilie.

3. Wie wirkt sich der Denkmalschutz auf die Bewertung einer Kirche aus?

Ein sakrales Gebäude unter Denkmalschutz bringt besondere Anforderungen mit: Die historische und kulturelle Bedeutung („kulturellen und historischen“) der sakralen Immobilie ist zu würdigen, ebenso wie die Verpflichtungen zur Erhaltung und Sanierung der Bausubstanz.
Der Denkmalschutz kann sowohl den Wert stabilisieren (wegen Einzigartigkeit, Kulturgut-Charakter, Architektur) als auch belasten (hohe Instandhaltungskosten, eingeschränkte Nutzungsfreiheit, Umnutzung schwierig). Für die Bewertung von Kirchengebäuden bedeutet dies: Abschläge für Sanierungs- und Umbaukosten sowie etwaige Nutzungseinschränkungen sind einzukalkulieren.
Wenn eine Kirche bereits teilentweiht bzw. für eine andere Nutzung freigegeben wurde, kann dies den Bewertungsrahmen erweitern – allerdings sind mögliche Umnutzungskosten und Auflagen zu prüfen. Die Wertermittlung muss diese Aspekte systematisch einbeziehen.

4. Welche Bewertungsverfahren eignen sich zur Bewertung von Kirchengebäuden?

Für die Bewertung einer Immobilie – auch einer Kirche – stehen drei klassische Bewertungsverfahren zur Verfügung: das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.

• Ertragswertverfahren: Geeignet für eine Immobilie mit klar definierten Nutzungs- und Renditeerwartungen. Bei einer Kirche selten vollständig anwendbar, da reguläre Mietverhältnisse meist fehlen oder eingeschränkt sind.
• Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert anhand vergleichbarer Markttransaktionen ermittelt.
• Sachwertverfahren Auf Basis der Herstellungskosten bzw. der Bewertung von Sakralbauten. Wiederbeschaffungskosten der Immobilie abzüglich Alterswertminderung plus Grundstückswert. Dieses Verfahren ist für Spezial- bzw. Sonderimmobilien wie Kirchen oft das praktikabelste Bewertungsverfahren.
• Der Gutachter muss klar dokumentieren, warum welches Bewertungsverfahren gewählt wurde und wie die Besonderheiten berücksichtigt wurden.

5. In welchen Fällen ist eine Umnutzung von kirchlichen Immobilien relevant für die Bewertung?

Die Umnutzung spielt bei sakralen Immobilien eine zunehmend wichtige Rolle. Viele Kirchengebäude stehen vor Herausforderungen wie Leerstand, sinkender Gemeindemitgliedschaft oder hohen Erhaltungsaufwendungen. Eine Umnutzung – etwa in Kulturzentrum, Wohnraum, Gewerbe, Gastronomie – kann den Wert der Immobilie beeinflussen.
Bei der Bewertung von Kirchengebäuden ist daher zu prüfen:
Ist eine Umnutzung rechtlich und technisch möglich?
Welche neuen Nutzungsarten sind denkbar für Sakralbauten und
wie wirken sich diese auf den Wert aus?
Die Wertermittlung erfolgt somit nicht ausschließlich unter der Annahme der bisherigen glaubensbezogenen Nutzung, sondern berücksichtigt auch potenzielle alternative Nutzungsarten – sofern diese angemessen sind und realistische Perspektiven bieten.

6. Wie wird die Fläche und Nutzungsart bei sakralen Immobilien berücksichtigt?

Die Fläche einer Kirche (Kirchenschiff, Chor, Seitenkapellen, Pfarrhaus, Nebengebäude) ist für die Bewertung essenziell, ebenso wie die Nutzungsart – z. B. liturgische Nutzung, Gemeinschaftsflächen, Nebenräume. Die Nutzungsart „kirchlich“ impliziert oft spezielle Anforderungen an Ausstattung, Akustik, Restaurierung, die bei einer normalen Immobilie nicht auftreten.
Bei der Wertermittlung einer Kirche müssen die Flächen erfasst sowie ihre Nutzbarkeit im aktuellen und potenziellen Zustand bewertet werden. Handelt es sich um eine noch aktiv genutzte Kirche der christlichen Kirchen? Oder ist das Gebäude bereits profaniert bzw. für eine andere Nutzung vorgesehen? Diese Fragen beeinflussen den Bewertungsrahmen maßgeblich.
Ein umfassender Bewertungsbericht sollte außerdem technische Aspekte wie Baumängel, Zustand der Ausstattung, erforderliche Sanierungen, Brandschutz oder Heiztechnik berücksichtigen – denn diese wirken sich direkt auf den Verkehrswert aus.

7. Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Kirche?

Beim Wert einer Kirche spielen mehrere Einflussfaktoren eine Rolle: Lage und Umfeld (städtische Funktion, Sichtbarkeit, Erreichbarkeit), Größe und Fläche, Zustand der Bausubstanz, Denkmalschutzstatus, Nutzungsmöglichkeiten (kirchlich oder umnutzbar), Leerstand oder Nutzungsdruck, bauliche Ausstattung, Marktumfeld sowie rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Widmungen, kirchliches Eigentum, Unveräußerlichkeit).
Darüber hinaus: Die städtebauliche Funktion – eine auffällige Kirche kann Standortvorteil bieten, ein Erhaltungszweck kann Kosten generieren, Umnutzungspotenziale und Nachfrage von Käufer- oder Nutzerseite sind einzuschätzen. Ebenso muss berücksichtigt werden, ob Förderprogramme für Denkmalpflege gelten oder ob hohe Instandhaltungsrückstände vorhanden sind.
Ein professioneller Gutachter erkennt all diese Faktoren, gewichtet sie systematisch und dokumentiert transparent ihre Auswirkungen auf den Verkehrswert. Damit wird die Bewertung nicht nur technisch, sondern nachvollziehbar und rechtlich belastbar, insbesondere bei der Bewertung von architektonisch besonderen kirchengebäuden.

8. Welche Besonderheiten gelten für kirchlich genutzte Immobilien und deren rechtlichere Aspekte?

Kirchlich genutzte Immobilien fallen häufig unter spezielle rechtliche Rahmenbedingungen: Eigentum durch eine Kirchengemeinde oder Landeskirche, Widmungen für religiöse Zwecke, unveräußerliche Bestandteile kirchlichen Eigentums oder gemeinnütziger Nutzung. Diese Besonderheiten wirken sich auf die Wertermittlung aus — eine freie Veräußerung kann eingeschränkt sein, Nutzungsmöglichkeiten limitiert, steuerliche Aspekte relevant und der Käufer muss die architektonischen Gegebenheiten berücksichtigen.
Auch im Steuer- und Bewertungsrecht sind sakrale Immobilien betroffen: So weist der Bereich der Grundsteuer auf, dass kirchliche Liegenschaften unter Umständen steuerlich begünstigt oder von der Grundsteuer freigestellt sind, wenn sie ausschließlich für gemeinnützige oder religiöse Zwecke genutzt werden.
Ein Gutachten muss prüfen: Wer darf das Gebäude veräußern oder umnutzen? Gibt es Nutzungsauflagen oder Rückübertragungsrechte? Sind denkmalrechtliche Auflagen vorhanden? Diese Rahmenbedingungen beeinflussen den Verkehrswert sowie die Bewertung von Chancen und Risiken für Sakralgebäude.

9. Wie lässt sich ein fundiertes Wertgutachten für eine Kirche aufbauen und einsetzen?

Ein Wertgutachten für eine Kirche sollte systematisch aufgebaut sein: Einführung und
Aufgabenstellung, Objektbeschreibung (Kirchengebäude, Grundstück, Ausstattung, Nutzung,
Denkmalschutz), Markt- und Standortanalyse, Bewertung der Bausubstanz, Nutzungsanalyse
(kirchlich & alternative Nutzung), Anwendung der Bewertungsverfahren, Ergebnisdarstellung
mit Wertermittlung (Verkehrswert) plus Sensitivitäten, Hinweise zu Risiken und Chancen.
Darüber hinaus sollte das Gutachten transparent dokumentieren, warum welches
Bewertungsverfahren gewählt wurde, wie denkmalrechtliche, nutzungsrechtliche und bauliche
Besonderheiten berücksichtigt wurden, und eine nachvollziehbare Bewertungslogik enthalten.
Das Dokument kann dann sowohl für Entscheider auf Seiten der Kirche als auch für
Investoren, Banken oder öffentliche Stellen genutzt werden.
Eine fundierte Wertermittlung sichert die Entscheidungsbasis: Soll die Kirche gehalten,
saniert, umgenutzt oder veräußert werden? Ein Gutachten mit HypZert/F, MRICS-/REV-/WRV-
Qualifikation bietet hierzu eine professionelle Grundlage.

10. Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte auf einen Blick

• Der Verkehrswert einer Kirche misst den Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr – bei sakralgebäuden müssen jedoch Nutzung, Widmung und architektonische Besonderheiten berücksichtigt werden.
• Kirchenbewertung ist komplexer als bei Standardimmobilien – Denkmalschutz, Umnutzung, geringe Vergleichbarkeit und spezielle Nutzungen verlangen besondere Aufmerksamkeit.
• Das Grundstück spielt eine zentrale Rolle – Größe, Lage, Widmung, Potential für Umnutzung können den Wert erheblich beeinflussen.
• Denkmalschutz kann sowohl Wertsteigerung (Einzigartigkeit) als auch Wertminderung (hohe Kosten, Nutzungsrestriktionen) bedeuten.
• Bewertungsverfahren: Ertragswert, Vergleichswert und Sachwert – bei Kirchen oft das Sachwertverfahren am geeignetsten, kombiniert mit individueller Anpassung.
• Umnutzungspotenziale sind für viele Kirchen von großer Bedeutung und müssen in der Wertermittlung transparent analysiert werden.
• Fläche und Nutzungsart (kirchlich, gemeinnützig, umnutzbar) sind zentrale Bewertungsgrößen – technische und rechtliche Aspekte müssen integriert werden.
• Einflussfaktoren wie Lage, Bausubstanz, Nachfrage, Leerstand, städtebauliche Bedeutung und Förderprogramme bestimmen den Wertrahmen.
• Kirchlich genutzte Immobilien haben besondere rechtliche Rahmenbedingungen (Widmung, Unveräußerlichkeit, Steuerbefreiungen) – diese wirken sich auf die Bewertung aus.
• Ein fundiertes Wertgutachten ist unabdingbar – es schafft Transparenz, belastbare Entscheidungsgrundlagen und berücksichtigt alle relevanten Bewertungsfelder.

11. FAQs

Frage: Wann ist eine Umnutzung einer Kirche sinnvoll im Kontext der Wertermittlung?
Antwort: Eine Umnutzung wird dann sinnvoll, wenn die ursprüngliche kirchliche Nutzung häufig nicht mehr wirtschaftlich tragbar ist und alternative Nutzungen (z. B. Kulturzentrum, Wohnraum, Veranstaltungsort) realistisch und genehmigungsfähig erscheinen. In der Wertermittlung wird eine Umnutzung von sakralbauten als Chance betrachtet, jedoch müssen Kosten, technische Machbarkeit und rechtliche Rahmenbedingungen geprüft werden.

Frage: Kann eine Kirche einfach wie eine gewöhnliche Immobilie bewertet werden, oder sind die einzigartigen Merkmale von sakralbauten zu berücksichtigen?
Antwort: Nein, nicht ohne Weiteres, insbesondere wenn es sich um ein Kulturgut handelt. Kirchengebäude unterscheiden sich durch ihre Nutzungsart („kirchlich“), Sonderarchitektur, Denkmalstatus, häufig eingeschränkte Vergleichbarkeit und besondere Erhaltungsanforderungen, weshalb die Berücksichtigung dieser Faktoren entscheidend ist. Ein standardisiertes Bewertungsmodell genügt daher selten – individuelle Anpassung ist erforderlich, besonders wenn es um die Bewertung von Kulturgut geht.

Frage: Welche Rolle spielt der Denkmalschutz für den Verkehrs­wert einer Kirche?
Antwort: Der Denkmalschutz wirkt zweischneidig: Einerseits kann er den Wert erhöhen durch historische Bedeutung und Unterscheidbarkeit, andererseits kann er den Verkehrswert mindern aufgrund hoher Instandhaltungs- und Anpassungskosten sowie eingeschränkter Nutzungsfreiheit.

Frage: Welche Bewertungsverfahren sind bei Kirchengebäuden am gebräuchlichsten?
Antwort: Alle drei – Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren – kommen grundsätzlich in Frage.

Frage: Was muss bei der Bewertung des Grundstücks einer Kirche besonders beachtet werden?
Antwort: Zu prüfen sind Lage, Größe, Nutzungsart, Widmungen, mögliche Umnutzung, eventuelle Belastungen (z. B. Erbpacht), Bestandteile wie Friedhof oder Pfarrhaus – sowie, ob das Grundstück im Frei-Verkehr verwertbar wäre oder ob eine spezielle kirchliche Nutzung dauerhaft vorliegt, wobei auch die Berücksichtigung der architektonischen Besonderheiten relevant ist.

Falls Sie Unterstützung bei der konkreten Bewertung einer Kirche oder eines sakralen Gebäudes benötigen – etwa Erstellung eines Wertgutachtens oder Einschätzung der Umnutzung – stehe ich Ihnen mit meiner Qualifikation (HypZert F, MRICS, REV, WRV) gern zur Verfügung.