Wertermittlung von Windkraftanlage / Windenergieanlagen durch Sachverständiger

Bewertung von Windkranfanlagen

Eine fachgerechte Wertermittlung eine Windkraftanlage ist entscheidend – sowohl für Betreiber, Verpächter als auch Investoren. Wir erläutert, warum eine professionelle Wertermittlung durch zertifizierte Sachverständige sinnvoll ist, welche Einflussfaktoren gelten, welche Verfahren zur Wertermittlung von Windenergieanlage existieren, und worauf bei der Bewertung von Grundstücken im Kontext von Windenergie besonders zu achten ist. Inhaltsübersicht

Inhaltsübersicht zur Bewertung von Grundstücken und Anlagen für Windenergie

1. Was bedeutet Wertermittlung bei eines Windkraftwerks ?

2. Welche Bedeutung hat das Grundstück bei der Bewertung von Windenergieflächen?

3. Wie funktioniert die Wertermittlung von Windkraftsystemen aus Sicht eines Gutachters?

4. Welche Einflüsse haben Standort und Windreichtum auf die Wertermittlung?

5. Wie wird der Ertrag einer Windenergieanlage berücksichtigt bei der Bewertung?

6. Welche Bodenwert- und Nutzungspartner-Aspekte gelten bei Grundstücken mit Windenergieanlage?

7. Welche verfahrenstechnischen Ansätze zur Ermittlung des Verkehrswerts sind üblich?

8. Was sind typische Bewertungsrisiken und Wertminderungen bei Windparks?

9. Welche Rolle spielt das § 19 EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz) und die Marktprämien für die Bewertung?

10. Fazit – Zusammenfassung

1. Was bedeutet Wertermittlung bei einer Windkraftanlage?

Die Wertermittlung im Zusammenhang mit einer Windkraftanlage beschreibt den Prozess, den Sachverständige durchlaufen, um den aktuellen oder potenziellen Wert des Objekts – insbesondere des Grundstücks mit darauf errichteter Anlage oder vorgesehener Errichtung – zu bestimmen. Dabei geht es nicht nur um den Anlagenwert selbst, sondern vor allem um den Wert des Grundstücks, auf dem die Windenergieanlagen stehen oder errichtet werden sollen.

Für Betreiber und Investoren ist diese Wertermittlung unverzichtbar, da sie als Grundlage für Finanzierungen, Transaktionen, Pachtverträge oder steuerliche Bewertungen dient. Insbesondere bei der Bewertung von Grundstücken für Windparks müssen zahlreiche Faktoren analysiert werden: Standortqualität, Windreichtum, Netzanbindung, Pachtverträge, Rückbaukosten und rechtliche Rahmenbedingungen.

Ein qualifizierter Hyp Zert Gutachter mit den Titeln wie MRICS, REV oder WRV wird bei der Ermittlung methodisch vorgehen, dokumentieren, welche Verfahren (z. B. Ertragswertverfahren) angewendet wurden, und die Wertermittlung nachvollziehbar begründen.

2. Welche Bedeutung hat das Grundstück bei der Bewertung von Windenergieflächen?

Das Grundstück spielt eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung von Windkraftanlagen – denn die Anlage ist fest mit dem Boden verbunden, nutzt ihn und erzeugt Erträge auf Grundlage der Nutzung dieser Fläche. Bei der Bewertung von Grundstücken, die für Windenergie vorgesehen sind, werden insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt:

• Der Bodenwert (z. B. Bodenrichtwert) des Grundstücks, oft bereits als Acker- oder Außenbereichsfläche ausgewiesen.
• Die Nutzungsüberlassung bzw. Pacht oder Verpachtung für die Errichtung einer Windkraftanlage – das Nutzungsentgelt fließt in die Bewertung ein.
• Die Standort- und rechtliche Eignung des Grundstücks für Windenergie-Nutzung – also ob die Fläche als Windenergieflächen ausgewiesen ist oder ein Windpark errichtet werden kann.
  Ein Grundstück, das zwar theoretisch geeignet ist, aber z. B. durch negative Rahmenbedingungen oder fehlende Ausweisung behindert wird, kann im Rahmen der Wertermittlung einen deutlich niedrigeren Wert aufweisen. Daher ist die Bewertung des Grundstücks als Basis für die Bewertung einer Windkraftanlage unerlässlich.

3. Wie funktioniert die Wertermittlung von Windkraftanlagen?

Ein professioneller Gutachter geht bei der Wertermittlung einer Windkraftanlage typischerweise wie folgt vor:

1. Analyse der technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen:
   Zu Beginn werden alle relevanten Rahmenbedingungen geprüft – darunter die Qualität des Standorts, bestehende Genehmigungen, der Anschluss an das Stromnetz sowie der technische Zustand der Anlage. Diese Faktoren bilden die Grundlage für eine belastbare Wertermittlung.

2. Festlegung des passenden Bewertungsverfahrens:
   Je nach Art und Nutzung der Fläche wählt der Sachverständige das geeignete Verfahren. Bei Grundstücken mit Windenergienutzung kommt in den meisten Fällen das Ertragswertverfahren zum Einsatz, da es die zu erwartenden Einnahmen aus der Windkraft realistisch abbildet.

3. Getrennte Bewertung von Grundstück und Anlage:
   Das Grundstück wird unabhängig von der technischen Anlage bewertet. Der Bodenwert ergibt sich aus Bodenrichtwerten, vertraglich vereinbarten Nutzungsentgelten oder aus der Kapitalisierung der künftig zu erwartenden Erträge. So lässt sich der Anteil des Grundstücks am Gesamtwert präzise bestimmen.

4. Erstellung und rechtliche Einordnung des Gutachtens:
   Das abschließende Gutachten dokumentiert den Bewertungsstichtag, die angewandte Methodik, alle Annahmen sowie mögliche Unsicherheiten. Der beauftragte Sachverständige – etwa mit Qualifikationen wie Hyp Zert F, MRICS, REV oder WRV – erstellt auf dieser Basis ein rechtssicheres Wertermittlungsdokument.

Hinweis:
Die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks mit Windkraftanlage unterscheidet sich von klassischen Bewertungsverfahren. Da die Windenergienutzung eine zusätzliche Ertragsquelle darstellt, müssen auch spezifische Risiken – etwa technologische Entwicklungen, Kosten des Netzanschlusses, Schattenwurf oder die Belastung durch Rotorblätter – in die Bewertung einfließen.

4. Welche Einflüsse haben Standort und Windreichtum auf die Wertermittlung?

Der Standort ist das Fundament jeder Bewertung einer Windkraftanlage. Relevant sind insbesondere:

• Der Windreichtum bzw. die durchschnittliche Windgeschwindigkeit am jeweiligen Standort der Windkraftanlage wird in der Regel anhand regionaler Windatlanten oder durch standortspezifische Messungen ermittelt.
• Die freie Anströmung, Turbulenzen und Topographie – all das beeinflusst den erwarteten Ertrag der Anlage.
• Zur technischen Auslegung zählen unter anderem Anlagentyp, Nabenhöhe, Rotorblätter, mögliche elektrische Verluste, Vereisungseinflüsse sowie die Gesamteffizienz der Anlage – all diese Faktoren bestimmen maßgeblich die Ertragsprognose.

Ein exzellenter Standort mit hohem Windreichtum führt zu höheren Prognosen für zu erzielende Erträge , was sich in einem höheren Wert des Grundstücks und der Anlage niederschlägt.
Umgekehrt führen eingeschränkte Standortbedingungen oder geringe Windverhältnisse zu einem verminderten Wert bei der Wertermittlung.

Entscheidend für den Gutachter ist, wie realistisch und konservativ die Prognosen rund um Wind- und Standortbedingungen formuliert sind.

5. Wie wird der Ertrag einer Windenergieanlage berücksichtigt bei der Bewertung?

Der erwartete Ertrag einer Windkraftanlage ist eine der zentralen Größen bei der Wertermittlung. Dabei geht es nicht allein um Stromproduktion, sondern um die finanziellen Rückflüsse, die auf dem Grundstück und der Anlage generiert werden können. Der Gutachter berücksichtigt:

• Die Einspeisevergütung oder Marktprämien nach dem Erneuerbaren-Energien-Gesetz (EEG) sowie ggf. die Direktvermarktung.
• Betriebskosten, Stillstandszeiten (z. B. Wartung, Vereisung der Rotorblätter), Netzkosten, Rückbaukosten – um die Nettorückflüsse realistisch zu schätzen.
• Die zukünftigen Erträge werden auf den Bewertungsstichtag abgezinst, um ihren heutigen Wert zu bestimmen. Dabei wird das jährliche Nutzungsentgelt oder der zu erwartende wirtschaftliche Ertrag mithilfe eines Kapitalisierungsfaktors in einen entsprechenden Barwert umgerechnet.

In der Praxis heißt das: Je höher der erwartete Ertrag der Anlage und je länger die Laufzeit, desto positiver wirkt sich das auf die Bewertung des Grundstücks und damit auch der Anlage selbst aus.
Für den Verpächter einer Grundstücksfläche ist das relevant, da die Pacht oder das Nutzungsentgelt in die Wertermittlung einfliesst.

6. Welche Bodenwert- und Nutzungspartner-Aspekte gelten bei Grundstücken mit Windkraftanlage?

Bei der Bewertung von Grundstücken mit Windkraftanlage sind folgende Aspekte besonders wichtig:

• Sofern vorhanden, wird der Bodenrichtwert oder ein speziell festgelegter Richtwert für Bauflächen zur Energieerzeugung (EE) herangezogen, der in der Regel vom zuständigen Gutachterausschuss bereitgestellt wird.
• Liegt kein entsprechender Richtwert vor, lässt sich der Bodenwert alternativ durch die Kapitalisierung des jährlichen Nutzungsentgelts – beispielsweise der Pachtzahlungen – bestimmen.
• Das Verhältnis der Pacht oder des Nutzungsentgelts zur Fläche: Wer den Grundstücks­verpächter darstellt, sollte verstehen, wie das Nutzungsentgelt in die Gesamtbewertung eingeht.
• Rückbauverpflichtungen, Tragfähigkeit des Bodens und sonstige Lasten auf dem Grundstück beeinflussen den Wert. Ein Gutachter berücksichtigt diese Lasten pauschal oder konkret.

Für die Wertermittlung einer Windkraftanlage ist das Zusammenspiel von Grundstücks- und Anlagenbewertung maßgeblich. Der Gutachter muss transparent aufführen, wie er den Bodenwert und das Nutzungsentgelt in seine Bewertung eingearbeitet hat.

7. Welche verfahrenstechnischen Ansätze zur Ermittlung des Verkehrswerts sind üblich?

In der Praxis der Wertermittlung von Windkraftanlagen kommen mehrere Verfahren zum Einsatz – ein Gutachter wählt je nach Sachlage das geeignete Verfahren:

• Vergleichswertverfahren: Da Transaktionen von Windenergieflächen selten öffentlich sind, ist dieses Verfahren oft eingeschränkt verfügbar.
• Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird bei Windenergieprojekten besonders häufig eingesetzt, da sich die zu erwartenden Erträge zuverlässig prognostizieren und anschließend kapitalisieren lassen.
• Kombiniertes Verfahren: Eine Kombination z. B. aus Vergleichs- und Ertragswertverfahren bringt in vielen Fällen die größte Aussagekraft.

Ein Gutachter dokumentiert die Wahl des Verfahrens, legt die Bewertungsgrundlagen dar (z. B. Bewertungsstichtag, Restlaufzeit, Kapitalisierungszinssatz) und führt die Ergebnisse transparent aus. Für eine sachgerechte Wertermittlung ist somit nicht nur die technische Analyse relevant, sondern auch die methodische Auswahl.

8. Was sind typische Bewertungsrisiken und Wertminderungen bei Windparks?

Bei der Wertermittlung einer Windkraftanlage müssen auch mögliche Wertminderungen berücksichtigt werden – ein Gutachter wird folgende Risiken im Blick haben:

• Technische Risiken: Verschleiß, technische Störungen, Vereisung der Rotorblätter, elektrische Verluste oder ungeplante Ausfallzeiten können den erwarteten Ertrag mindern – und führen somit zu einer Wertreduzierung der Anlage.
• Standort- und Genehmigungsrisiken: Änderungen im Flächennutzungsplan, Einschränkungen durch die Bodenordnung, Genehmigungsversagen oder schärfere Regulierungen.
• Markt- und Vergütungsrisiken: Rückgang der Marktprämien für Windenergieanlagen, Änderungen des Strommarktes oder des EEG.
• Negative Auswirkungen auf das Umfeld: Ein Windkraftprojekt kann beispielsweise das Landschaftsbild verändern oder durch Schattenwurf Auswirkungen auf angrenzende Grundstücke haben – solche Effekte werden bei der Bewertung in der Regel indirekt mit einbezogen.

Diese Risiken führen dazu, dass im Gutachten Abschläge oder Risikoparameter ausgewiesen werden, wodurch sich der Wert einer Windkraftanlage bzw. der zugrundeliegende Grundstücksanteil reduziert. Als Verpächter und Betreiber ist es wichtig, diese Risikofaktoren frühzeitig zu verstehen und in die Vertragsgestaltung einzubeziehen.

9. Welche Rolle spielt das § 19 EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz) und die Marktprämien für die Bewertung?

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen sind ein tragender Faktor bei der Wertermittlung von Windkraftanlage-Projekten. Insbesondere gilt:

• Das Erneuerbare‑Energien‑Gesetz (EEG) gewährleistet in vielen Fällen Vergütungen für die Einspeisung von Strom aus Windenergieanlagen. Diese Vergütungen oder Marktprämien beeinflussen direkt die erwarteten Rückflüsse.
• Ein Gutachter berücksichtigt in seiner Wertermittlung, wie lange die Vergütung gilt, welche Direktvermarktungskosten anfallen, wie hoch das Risiko ist, dass die Vergütungsbedingungen geändert werden.
• Bei der Bewertung eines Grundstücks mit Windenergieflächen oder einer Windkraftanlage kann sich die Kapitalisierung der Erträge verändern, je nachdem wie sicher die Einkünfte aus dem EEG bzw. aus dem Strommarkt sind.

Damit ist klar: Wer eine fundierte Wertermittlung beauftragt, sollte sicherstellen, dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen aktuell berücksichtigt sind und ein Szenario-Analyse mit möglicher Vergütungssicherung vorliegt.

10. Zusammenfassung – Wichtigste Punkte auf einen Blick

• Der Wert einer Windkraftanlage hängt wesentlich von der Wertermittlung des zugehörigen Grundstücks und der Anlage selbst ab.
• Der Grundstückswert wird beeinflusst durch Bodenrichtwerte, Nutzungsentgelte (Pacht) und Standortqualität.
• Eine fundierte Wertermittlung erfolgt durch zertifizierte Sachverständige mit Hyp Zert -Qualifikationen (MRICS, REV, WRV) und nutzt in der Regel das Ertragswert- oder kombinierte Verfahren.
• Standortfaktoren wie Windreichtum, freie Anströmung, Anlagen‐Technologie und Netzanschluss sind entscheidend für den erwarteten Ertrag.
• Gesetzliche Rahmenbedingungen wie das EEG und Marktprämien wirken direkt auf die Ertragsannahmen und damit auf den Wert.
• Bewertungsrisiken (technisch, rechtlich, marktbedingt) müssen im Gutachten transparent aufgeführt und berücksichtigt sein.
• Als Verpächter bzw. Grundstückseigner sollte man seine Rolle im Bewertungsmodell kennen und Verträge so gestalten, dass Nutzungsentgelt, Laufzeit und Rückbau klar geregelt sind.
• Ein aktueller Bewertungsstichtag, nachvollziehbare Methodik und plausible Annahmen sind Grundvoraussetzungen einer seriösen Wertermittlung.

Wenn Sie eine detaillierte Wertermittlung für Ihr Grundstück, Ihre Windenergiefläche oder Windernergieanlage benötigen, unterstütze ich Sie gerne.